Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
Перепланировка

Что говорит закон о перепланировке

Written by manager

Долгие годы строительство жилых комплексов велось по стандартным проектам. Говорить о создании комфортных условий не приходилось, задача состояла в обеспечении жилплощадью.

Для поддержания порядка владельцы периодически затевали косметический ремонт, который вызывал массу проблем в связи с нехваткой материалов. Ситуация кардинально поменялась в последние два десятка лет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сегодня многие хотят расширить или перенести кухню, соединить лоджию с комнатой и туалет с ванной. Появилось много мощной встроенной техники. Коммуникации нередко требуют полной замены.

Любой демонтаж сетей или кардинальные изменения в конструкции должны пройти процедуру согласований. Правила регламентирует новый закон о выполнении перепланировки и постановления местных властей, куда периодически вносятся поправки.

Задачи перепланировки понятны: переоборудовать квартиру или нежилое помещение, чтобы максимально использовать каждый квадратный метр и по возможности расширить площадь комнат.

Обзор понятия

Проблемы могут начаться еще на предварительном этапе, когда потребуется получить разрешение. Необходимо обосновать свое прошение и пояснить суть предполагаемых перемен.

Небольшой косметический ремонт и замена уже встроенной техники нередко проводится самостоятельно. Достаточно приобрести стройматериалы, чтобы наклеить новые обои, покрасить стены, установить паркет и ламинат.

Капитальный ремонт практически всегда связан с перепланировкой, во время которой происходят серьезные изменения во внутреннем интерьере и, частично, в фасадной части.

Предстоит снос стен или пробитие отверстий для установки труб, систем вентиляции и кондиционирования. Пока не пройдет согласование с инспекцией, приступать к монтажу будет запрещено.

Предстоящие изменения должны быть отражены в техническом паспорте и соответствовать принятым строительным нормативам, положениям кодекса и закона.

Существует список работ, которые должны получить «добро» от контролирующих органов. Благородная цель улучшить характеристики и заменить коммуникации еще не дает повода для самостоятельных действий без получения разрешений.

Нарушения караются штрафными санкциями и не исключено проведение еще восстановительного ремонта за счет хозяина.

Образец заявления о перепланировке:

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (лист 1)

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (лист 2)

Лист 3

Центральные нюансы содержания

Чтобы лучше понимать, как сделать перепланировку без последствий, следует внимательно изучить ряд законодательных актов:

  • в первую очередь это коснется жилищного (статья 35 и 26) и административного кодекса (ст.7.21 и 7.22);
  • в 2005 году вышло постановление, утвердившее образец заявления о переустройстве;
  • столица и Московская область руководствуются постановлениями московского правительства (№ 73-ПП и № 508), и законом от 2010, посвященном основам жилищной политики.

Полный текст Постановления №508 о перепланировке (самая последняя редакция)

Основополагающие документы достаточно прозрачно прописывают виды работ, включая список запрещенных. Расписана процедура получения разрешений, требующая подготовки заявления и проектной документации.

Оговорены условия отказа и штрафы за самовольное нарушение нормативов. Установлены сроки, позволяющие согласовать документы и приступить непосредственно к монтажу.

Нельзя забывать, что в федеральный закон о перепланировке в 2019 году внесены некоторые изменения. Правда они не сильно повлияли на стандартные положения.

Стандартные положения

Наверное стоит лучше изучить, что входит в список разрешенных работ, чтобы включить их в процесс перепланировки:

  • обустройство новых проемов в стене, не являющейся несущей;
  • укрепление и застекление имеющихся лоджий и балконов;
  • перемещение сантехники на небольшое расстояние;
  • демонтаж или установка прихожих и межкомнатных перегородок;
  • перенос дверных проемов на новое место;
  • монтаж встроенной техники или ее замена.

Действуют достаточно жесткие запреты на ряд операций, от которых следует сразу отказаться.

Без согласований совершенно невозможно:

  • затрагивать несущие стены, что приведет к их полному разрушению;
  • повреждать работающие системы вентиляции и отопления;
  • переносить трубы для воды, канализации и газа;
  • монтировать теплый пол, используя общедомовые источники;
  • приводить жилье в негодность после проведенных работ.

Следует придерживаться ряда требований, предъявляемых к владельцу квартиры, чтобы избежать последствий при которых:

  • буден нанесен существенный вред конструктивным элементам;
  • произойдут негативные изменения в архитектурном облике;
  • эксплутационные свойства только ухудшатся;
  • перенос коммуникаций негативно скажется на работе других систем, особенно отопления, водоснабжения и вентиляции.

Возможно не помешает получить совет от опытного юриста, поскольку консультант сможет подробнее рассказать о последних изменениях в законодательстве и правильно оформить документы.

Основные изменения

Внесенные в закон поправки призваны снять некоторые вопросы, которые возникают при перепланировке в этом году:

  • В приложении к постановлению правительства Москвы (№ 840) добавились пункты, запрещающие объединять кухню с газовой плитой вместе с комнатой. Ее должна закрывать плотная раздвижная перегородка или дверь.
  • Убран пункт, разрешавший присоединение лоджий и балконов к жилым помещениям. Теперь потребуется не только согласовать эти действия, но также получить разрешение на строительство. Эта операция приравнена к реконструкции и вызывает немало сложностей.
  • Представить на рассмотрение только эскиз уже не удастся. Будет обязательно осуществлена проверка, чтобы члены комиссии убедились в соответствии плана с действительностью.
  • Появилась возможность проводить перепланировку в новострое, даже без представления свидетельства о госрегистрации. Понадобиться собрать оригинал договора о долевом строительстве, получить согласие застройщика, акты приемки и передачи недвижимости, разрешение на ввод в эксплуатацию и справку о выполнении условий договора.
  • Проект необходимо согласовать с другими инстанциями, в частности, потребнадзором и МЧС, если пожарный инспектор не дал свое заключение.
  • Каждая незаконная перепланировка считается нарушением, за которым следует административное наказание в виде штрафа.

Когда пройдет ознакомление с требованиями закона, можно приступать непосредственно к процессу согласований.

Главные этапы

Верным шагом станет обращение в местную инспекцию по надзору, чтобы уточнить некоторые вопросы и узнать, чего нельзя делать во время проведения работ.

Без согласований невозможно:

  • ломать старые стены, заменяя их новыми или перегородками;
  • убирать проемы для дверей и окон;
  • полностью заменять потолки и полы, даже если они пришли в негодность;
  • изменять фасадную часть, звуко-и теплоизоляцию;
  • заменять и переносить коммуникационные системы, затрудняя к ним доступ.

Разрешение должны дать все прописанные жильцы, даже если они несовершеннолетние.

Если возражения отсутствуют, можно смело предпринимать следующие шаги:

  1. Сейчас во всемирной паутине есть немало готовых проектов, которые берутся за основу. Все же удобнее будет заказать чертежи и эскизы в одном из бюро, предлагающих подобные услуги. Нельзя забывать про обязательную проверку на месте.
  2. Подготавливается стандартное заявление с просьбой о перепланировке, в которой нуждается квартира или нежилое помещение.
  3. Если проектную документацию подготавливает компания, проектировавшая панельный дом, отпадает необходимость проводить экспертизу. При обращении в другое архитектурное бюро, не избежать экспертной оценки.
  4. Прилагается пакет с некоторыми правоустанавливающими документами.
Рассмотрение займет больше месяца, после чего должно быть получено разрешение на перепланировку. После ее проведения, проходит осмотр помещения и приемная комиссия подпишет акт приемки, если не найдет нарушений и отклонений от проекта.

Остается только внести изменения в техпаспорт. При более капитальном переустройстве только утверждение эскизов и чертежей сможет занять до четырех месяцев. Вырастают как сроки, так цена и количество инстанций, где должны дать разрешение.

Образец технического паспорта помещения:

Образец технического паспорта помещения (лист 1)

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Лист 5

Лист 6

Что указано в законе о перепланировке 2019 года

Приступая к перепланировке нужно понимать, какие намерения будут вполне законны и смогут пройти процедуру согласований.

Разрешается работа по:

  • расширению или переносу кухни в соседнюю кладовую или коридор при сохранении требуемых параметров: инсоляции, величины площади, вентиляции;
  • увеличению площади ванной комнаты, если проведены работы до гидроизоляции пола;
  • демонтажу блоков подоконников в домах разного типа при соблюдении определенных условий;
  • обустройству проемов в несущих стенах, не соответствующих параметрам и без монтажа системы усиления;
  • устранению лишних порожков и фрагментов наружной стены, достаточно оставить один простенок для противопожарного действия;
  • установке новой конструкции пола;
  • монтажу современных сантехнических труб и устройств;
  • объединению кухни с электроплитой вместе с комнатой, если установлена разделяющая перегородка;
  • переносу радиаторных батарей и установке конвекторов;
  • замене газовых плит электрическими, имеющими достаточную мощность;
  • объединению соседних квартир на одном или верхнем этаже, если собственником является один человек.

Масштабность перепланировки повлияет на пакет документации и время, отведенное для согласований.

Согласование

Претворение своих грандиозных планов станет возможно только после того, как будут поставлены в известность различные контролирующие инстанции. Свое одобрение должны высказать филиалы жилищной инспекции, бюро инвентаризации и архитектурного отдела.

Для этого предоставляются следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • технический паспорт вместе ксерокопией;
  • оформленный проект или эскизы, если изменения незначительны;
  • документальное разрешение от всех членов семьи;
  • акт осмотра, проведенный специалистами управляющей компании или председателем кооператива;
  • выписку о составе семьи или домовую книгу;
  • заявление по утвержденной форме, взятое в органах самоуправления.

Комитет об охране памятников дает свое заключение, если дом относится к объектам культурного наследия. С этого года техпаспорт представлять необязательно, если квартира приватизирована и зарегистрирована в едином госреестре.

Возможно будут затребованы другие документы, которые владелец обязан предоставить для рассмотрения. Всего на согласование отводится до 45 дней. Затем дает еще три дня для того, чтобы сообщить о принятом решении.

Образец согласия соседей на перепланировку

Образец согласия соседей на перепланировку

Дополнения

Следует постоянно помнить, что является законным требованием и какие работы будут наверняка запрещены.

Это случится в случае:

  • неправильного переноса и скрытия систем водоснабжения и отопления, что затруднит проверку и приведет у ухудшению условий других жильцов;
  • нарушений конструктивных элементов (снос или проем в несущих стенах делается после получения разрешений);
  • врезки в домовые коммуникационные сети отключающих и регулирующих устройств;
  • усечения вентиляционных каналов (уменьшить площадь шахты возможно, если удастся заручится согласием двух третей всех проживающих жильцов дома);
  • увеличения нагрузки и замены перекрытий, особенно в деревянных домах (здесь довольно проблематично делать стяжку пола, монтировать джакузи или тяжелые перегородки);
  • переноса радиаторов на лоджии и балконы, тем более что получить добро на их объединение с комнатой сейчас довольно проблематично, за исключением первого этажа;
  • обустройства полов, функционирующих с помощью отопительных систем (лучше поставить разрешенный электрический теплый пол);
  • перепланировки подвала и чердака, не имя на них право собственности.

Каждое переоборудование имеет свои тонкости и любое предполагаемое изменение должно пройти тщательную проверку, чтобы получить желаемое разрешение.

Разрешение

Степень переустройства может сильно различаться, но оно не должно нарушать принятые строительные и санитарные нормы, архитектурные и технические регламенты.

Когда квартиру предоставляют по договору социального найма, необходимо получить письменное согласие от ответственного квартиросъемщика, членов семьи и прописанных жильцов. Разрешение должно быть от самого наймодателя в лице муниципалитета.

Сложнее получить согласие, если дом расположен в исторической части и относится к памятникам культуры. Надо убедить орган охраны памятников о допустимости переустройства. Правда иногда проводится полная реконструкция здания и это облегчает задачу.

Ускорить рассмотрение поможет технически грамотно оформленный проект, созданный в соответствии с действующими нормативами. Несмотря на некоторые затраты, лучше его поручить специалистам, имеющим допуск на проведение подобных работ.

Кроме эскизов и чертежей, они сумеют подготовить трехмерный макет, дающий наиболее точное представление о результатах предстоящей перепланировки. Его удобно корректировать, к тому же у контролирующих органов возникает меньше вопросов.

При незначительном переоборудовании, которое нуждается в согласовании, достаточно приложить эскиз. По существу, это увеличенная копия поэтажного плана. Красный цвет обозначит элементы, предназначенные к демонтажу. Зеленый покажет места установки новых стен, устройств и перегородок.

Полномасштабный проект проходит проверку через множество инстанций, где должны поставить положительную резолюцию.

Среди них:

  • управляющая компания, товарищество жильцов или РЭУ;
  • архитектурно-планировочный отдел;
  • функции санэпидстанции отданы роспотребнадзору;
  • филиал противопожарного надзора или МЧС;
  • жилищная инспекция.

В стандартный пакет документов входит техпаспорт, заявление, свидетельство о праве собственности и проект перепланировки. Обычно их вполне достаточно и довольно редко потребуются дополнительные справки.

В столице отводится почти два месяц на детальное изучение, поскольку законодательно на это дается до 45 рабочих дней. При получении положительного ответа можно смело начинать перепланировку, стараясь придерживаться собственного проекта.

Образец искового заявления о перепланировке:

Образец искового заявления о перепланировке квартиры (лист 1)

Лист 2

Отказ

Несмотря на полный пакет и аргументацию, нельзя исключать отказа.

Однако он будет законным при следующих обстоятельствах:

  • Не были собраны все документы из списка, прописанного в жилищном кодексе.
  • Отдельные бумаги оформлены неправильно, отсутствуют подписи или нет нотариального заверения. Исправить положение можно за время рассмотрения заявления, предоставив новые документы.
  • Пакет попал не в тот орган, который уполномочен решать эти вопросы. На практике такое встречается крайне редко и достаточно просто отнести пакет уполномоченным лицам.
  • Переустройство приведет к серьезным повреждениям коммуникаций, конструктивных элементов, прочности и противопожарной безопасности. Не должны ухудшаться условия проживания жильцов в квартире и доме.

Вместе с тем, встречается немотивированный отказ, что позволяет провести обжалование в судебных инстанциях.

Для этого подается:

  • исковое заявление, где будут обоснованы свои законные требования, не противоречащие нормативным актам;
  • в качестве доказательства прилагается проектная документация или эскиз;
  • нужно подготовить правоустанавливающие документы на собственность и показать письменное согласие заинтересованных лиц;
  • возможно понадобятся некоторые другие справки, их затребуют при рассмотрении дела.

Остается оплатить госпошлину и попытаться отстоять свои права законным путем. Но до выхода в суд есть возможность решить проблему мирно. Для этого работает служба медиации, куда можно обратиться в первую очередь.

Образец жалобы о незаконной перепланировке

Образец жалобы о незаконной перепланировке

Самовольно по нормативам

Некоторые владельцы начинают проводить самовольное переоборудование квартиры, не утруждая себя сбором бумаг и получением разрешений. Конечно такой факт может вскрыться не сразу, но он влечет неприятные последствия. Легализовать незаконные действия можно двумя путями.

В начале следует обратиться в органы самоуправления, когда будет собран пакет документов, куда входят:

  • бланк заявления, где сообщается о причинах и проведении перепланировки;
  • свидетельства о праве собственности, дарственная или договор о купле-продаже;
  • проектная документация или эскизы;
  • домовая книга или выписка о составе семьи;
  • справки и документация из контролирующих органов;
  • письменное согласие собственников и прописанных жильцов;
  • ксерокопия договора с проектным бюро;
  • заключение экспертизы, что работы не нарушили нормы безопасности.

При получении отказа не стоит отчаиваться, лучше всего собрать бумаги для обращения в судебные инстанции:

  • подготавливается заявление с просьбой сохранить перепланировку;
  • в основной пакет входят чертежи и эскизы, согласия и правоустанавливающие бумаги, квитанция об оплате пошлины;
  • в ходе рассмотрения дела надо убедить в правомерности своих действий, которые не нанесли вреда жилью и всему дому;
  • не помешает заручиться экспертной оценкой, проведенной независимыми специалистами (они смогут лично высказать свое мнение).

Положительный вердикт позволяет узаконить изменения, получить новый технический паспорт с внесенными правками.

На апелляцию отводится один месяц,только надо подумать о поиске новых убедительных документов и доказательств.

Если заявление не удовлетворено, то это грозит штрафами возвращением квартиры в первоначальный вид, не считая возмещения ущерба соседям.

Сроки, цены и штрафы

Перепланировка — процесс достаточно длительный и доростоящий. На создание проекта может уйти от одной до двух недель. В зависимости от сложности работ, на согласование уйдет от двух до четырех месяцев.

Судебные разборки затягиваются на более длительное время, так как сложно обеспечить явку заинтересованных лиц.

Сам ремонт занимает несколько месяцев при полной замене полов, коммуникаций, переносе перегородок и расширении помещений. Начинать монтаж без разрешений опасно и чревато материальными потерями. В среднем перепланировка двухкомнатной квартиры обходится от 70 до 190 тысяч рублей.

Услуги Стоимость (в рублях)
Консультация 1000 — 2000
Создание проекта 2000 — 15000
Оформление паспорта 2000 — 7000
Разрешение жилинспекции 25000 — 30000
Согласование проектов 5000 — 10000
Обращение к посредникам 20000 — 30000
Конструирование одного проема 20000 — 30000
Судебные разбирательства До 30000
Обращение к юристу 10000 — 20000

Даже небольшие изменения грозят штрафом от 2 до 2.5 тысяч рублей.

Но на самом деле многое зависит от степени нарушений:

Нарушение Штраф (в рублях)
Пристройка помещения 4400
Проем в несущей конструкции 4400
Перенос кухни 4000
Изменения конфигурации дома 5200
Замена или снос несущей конструкции 1500
Незаконная установка газовых устройств 1300
Недостаточная техническая документация 10000
Несоответствие жилья с документами 1100
Перенесение газовой плиты 500

Нельзя забывать, что незаконное переоборудование, когда владелец отказывает вновь проводить перепланировку после решения суда, грозит расторжением договора и продажей квартиры на публичных торгах.

Будут исключены операции с недвижимостью, в том числе продажа и дарение, пока не внесены поправки в реестр и паспорт. Ошибки при проведении работ опасны, поскольку приводят к обрушению конструкций или затоплению.

Своевременное обращение в инстанции избавит от такого поворота и даст возможность максимально сократить сроки перепланировки, призванной улучшить условия проживания в квартире и нежилом помещении.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

About the author

manager

Leave a Comment