Горячая линия юридической помощи
Перепланировка

Эффективные способы узаконить перепланировку

Written by manager

Не все владельцы недвижимости, которые задумали сделать перепланировку собственного жилья, знают, что такие действия нужно согласовывать с надзорными госорганами. Некоторые из них считают, что раз квартира принадлежит им, они могут в ней делать всё, что захотят.

Разумеется, позже, когда все работы уже выполнены, они узнают о требованиях закона в отношении перепланировки и начинают наводить справки о том, какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку.

К счастью, при таком сценарии вероятность «легализации» перепланировки всё же остается. Если, конечно, в результате ремонтных работ не были грубо нарушены какие-либо требования строительной безопасности. В таком случае жилинспекция откажет в утверждении перепланировки, да и судебное разбирательство вряд ли поможет.

Учитывая, что по времени и расходам процесс узаконивания может занять больше времени, чем стандартная процедура предварительного согласования, не рекомендуется начинать перепланировку до того, как на руках будут все необходимые бумаги.

Зачем это нужно

Оформление перепланировки необходимо по той простой причине, что оно требуется со стороны законодательства. Порядок перепланировки регулируется положениями Жилищного Кодекса, 25-я статья которого даёт определение данному понятию и описывает виды разрешаемых в рамках неё работ, а 26-я – указывает на последствия несогласованной перепланировки.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Еще одним нормативным актом, в котором прописываются нюансы оформления и получения разрешительных документов, является Постановление от 2015 г. N621.

Кроме того, введено множество регламентов и нормативных актов со стороны таких учреждений, как СанПиН, ГОСТ и СНиП.

Без соблюдения вышеупомянутых законов и нормативных актов оформить перепланировку не получится. И если владелец, несмотря на это, пойдет против закона и сделает перепланировку самовольно, то, помимо того, что у него возникнут проблемы с продажей жилья, ему придется оплатить штраф, и либо узаконить перепланировку, либо вернуть всё на свои места.

Центральные нюансы

Необходимые бумаги

У многих возникает вопрос, с чего начать процесс оформления перепланировки. Начинать нужно со сбора всех необходимых для получения разрешения бумаг.

Владельцу жилья потребуется:

  • техпаспорт с планом жилого объекта;
  • свидетельство на собственность;
  • общегражданский паспорт РФ;
  • поэтажный план и техзаключение от БТИ;
  • утверждённый уполномоченной организацией проект
  • разрешение от пожарной, санитарно-эпидемиологической и иных служб;
  • заявление по образцу.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (лист 1)

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (лист 2)

Лист 3

Общий порядок

Вся процедура по согласованию перепланировки представляет собой следующую цепочку действий:

Обращение в БТИ с целью получения поэтажного плана и техзаключения Последний документ выдаётся только после осмотра жилого дома работником организации и определяет, возможно ли проведение в нём любых работ, связанных с изменением конструкции квартир. Соответственно, если это новостройка, то вероятность получения положительного техзаключения намного выше.
Заказ плана-проекта в учреждениях, обладающих допуском СРО Многие не знают, где сделать проект и как найти организацию, имеющую право предоставлять данную услугу. Но заказать проект можно в том же БТИ. В процессе описания изменений, которые будут осуществляться при перепланировке, нельзя упустить ни одной детали, так как впоследствии всё то, что не будет отражено в проекте, реализовать уже не получится. При попытке это сделать будет выдан отказ в подписании акта пуска жилья в эксплуатацию. План-проект должен быть подготовлен по всем правилам и нормам и иметь печать организации-составителя.
Получение разрешения в госинстанциях Если проект затрагивает какие-либо инженерные коммуникации, то до его сдачи на согласование в жилинспекцию необходимо получить резолюцию соответствующих надзорных организаций, в число которых входят СЭС, пожарная и газовая службы, МЧС и пр.
Подача заявления на согласование Одобренный госинтанциями проект (если такая необходимость есть) сдаётся вместе со всеми документами, перечисленными ниже, в жилинспекцию. От её решения зависит, можно ли будет приступить к перепланировке или нет. Если будет предоставлен отказ, то необходимо устранить все замечания, указанные жилинспекцией в письменном виде, и подать заявление со всеми документами заново.
Осуществление работ по перепланировке Непосредственно ремонтные работы можно начать только после получения положительного ответа по согласованию. Иначе они будут считаться незаконными, за что грозит административный штраф. Более того, надзорные органы потребуют вернуть все модифицированные элементы в прежнее состояние.
Подписание акта сдачи работ Закончив перепланировку, нужно вызвать работника жилинспекции с тем, чтобы он составил и подписал акт завершения работ, который будет свидетельствовать о том, что все внесённые изменения выполнены в строгом соответствии с планом-проектом.
Техинвентаризация и получение нового паспорта Подписанный акт передаётся в БТИ и создаётся заявка на вызов специалиста, который осмотрит помещение и выполнит все необходимые замеры для составления нового техпаспорта. Сам документ можно будет получить позже непосредственно в БТИ.
Переоформление свидетельства о собственности (по необходимости) Если в результате перепланировки изменилось количество комнат или площадь жилья в целом, необходимо подать заявление на новое свидетельство на имущество.

Образец проекта перепланировки квартиры для согласования:

Образец проекта перепланировки квартиры для согласования (лист 1)

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Лист 5

Лист 6

Лист 7

Лист 8

Лист 9

Лист 10

Лист 11

Лист 12

Где это организовать

Для того чтобы перепланировку одобрили, нужно пройти не одну инстанцию. Главной из них является жилинспекция. Именно в ней необходимо будет получить окончательное разрешение.

Но до неё придётся посетить следующие организации:

  • БТИ – для получения техпаспорта;
  • проектное бюро либо РСО, где можно заказать проект;
  • местное пожарное подразделение;
  • службу газа;
  • санэпидемстанцию;
  • департамент капитального строительства.

Первые два учреждения, указанные в списке, для посещения обязательны. Необходимость обращения в другие службы контроля зависит от того, затрагиваются ли какие-либо инженерные коммуникации при перепланировке. Если да, то соответствующие организации также должны предоставить свою резолюцию по проекту.

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Если уже сделана

К сожалению, не все относятся к требованиям законодательства должным образом, поэтому нередки случаи, когда сначала осуществляется перепланировка и только потом поднимается вопрос о том, можно ли после ремонта узаконить самостоятельную перепланировку. Такая последовательность действий может привести к дополнительным временным и материальным затратам, если сравнивать с предварительным оформлением согласования.

Способов узаконивания всего два: административный и судебный. Первый предполагает те же самые действия, которые необходимо выполнить при стандартной процедуре, описанной выше.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

Разумеется, без оплаты административного штрафа не обойдется, зато, в случае отсутствия каких-либо препятствий (к примеру, если при модификации жилья не было затронуто общедомовое имущество), планировка будет согласована практически при тех же затратах, как если бы она проводилась правильно.

Второй способ применяется, когда жилинспекция предоставляет отказ в согласовании. В этом случае на оспаривание решения данного учреждения готовится исковое заявление.

Образец технического паспорта квартиры:

Образец технического паспорта квартиры (лист 1)

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Лист 5

Самостоятельно

Перед тем как приступить к такой длительной процедуре, как согласование или узаконивание перепланировки, владельцу квартиры необходимо удостовериться в том, что у него будет достаточно свободного времени на то, чтобы собрать все необходимые справки и бумаги. Следует иметь в виду, что придётся ездить из одной части города в другую и довольно долго стоять в очередях.

Людям, занятым в течение полного рабочего дня, пройти процесс оформления от начала до конца будет не под силу – если только постоянно не отпрашиваться с работы.

Поэтому, как вариант, можно поручить это дело родственнику или знакомому, написав на него доверенность. Если же и у них нет достаточного количества свободного времени, то единственный оставшийся выход – это обратиться к посреднику, который сделает это за деньги.

Через посредников

В настоящее время на рынке услуг достаточно много посредников, готовых взять на себя всю бюрократическую волокиту по согласованию перепланировки. Стоимость их услуг сильно варьируется, но менее чем за 20 тыс. руб. вряд ли они возьмутся за подобную работу, ведь обойти нужно не одну инстанцию, а зачастую – не по одному разу, учитывая, что препятствия к получению необходимых документов теоретически могут возникнуть в любой из них.

Если сумма денег, которая будет выплачена в качестве вознаграждения фирме-посреднику, не нанесёт серьёзный урон бюджету владельца квартиры, то можно обратиться в любую фирму, оказывающую подобные услуги (при условии, конечно, если цена приемлемая).

Для подстраховки можно заранее почитать отзывы о компании в интернете, чтобы не столкнуться с недобросовестными работниками, которые будут затягивать сроки.

С помощью суда

Перед началом организации перепланировки следует учесть тот факт, что на её проведение можно получить и отказ. Он предоставляется жилинспекцией в письменной форме с перечислением причин такого отрицательного решения.

Заявитель-владелец жилья имеет право по истечении 3-х месяцев заново собрать и представить документы на рассмотрение. В случае если отказ будет выдан повторно, а собственник с ним не согласен, имея при этом основания, на которые он может ссылаться по закону, можно смело подавать жалобу в суд.

К иску нужно приложить:

  • отказ жилинспекции;
  • документы на жильё, включая техпаспорт;
  • план-проект и соглашение с бюро, которое его составляло;
  • заключения надзорных органов;
  • квиток об оплате пошлины (около 300 руб.);
  • дополнительные документы, служащие для истца доказательной базой.

Если самовольная перепланировка была выполнена без нарушений строительных и общих норм безопасности (к примеру, если были затронуты только не несущие стены), суд вынесет решение в пользу владельца квартиры.

В некоторых случаях он может назначить проведение технической экспертизы, которая должна быть осуществлена за счёт истца. От результата экспертной оценки будет зависеть исход дела.

В случае если решение вынесено в пользу истца-владельца квартиры, его нужно передать в БТИ, которое выдаст новый паспорт на жилой объект с учётом внесённых в него изменений.

Свидетельство о государственной регистрации права

Свидетельство о государственной регистрации права

Сколько это стоит

На общую стоимость оформления перепланировки могут повлиять нижеследующие факторы:

  • какая организация будет заниматься составлением плана-проекта и сколько стоит у неё данная услуга;
  • каковы тип и площадь объекта (квартира, нежилое помещение, частный дом);
  • какое количество изменений планируется;
  • будут ли задействованы в согласовании другие госинстанции и в каком количестве;
  • будет ли владелец жилья сам заниматься подготовкой и обходом организаций либо поручит это дело посредникам.

На разрешение официальных вопросов, связанных с перепланировкой, в 2018 году уйдут примерно следующие суммы:

Вид услуг Ориентировочная стоимость (руб.)
Получение предварительной документации в БТИ (поэтажный план, техпаспорт вместе с экспликацией) 5 тыс.
Получение разрешения у пожарного надзора, СЭС, газовой службы и т. д. 5-30 тыс. (в зависимости от количества организаций)
Подготовка и утверждение плана-проекта 5-90 тыс. (в зависимости от сложности)
Оформление посредником 20-100 тыс. (в зависимости от масштаба перепланировки)
Оформление доверенности для посредника 1,5 тыс.
Получение в БТИ нового техпаспорта 2 тыс.
Получение нового свидетельства на собственность (если имело место изменение количества комнат в хрущёвке) 1 тыс.
Консультация у различных специалистов от 1 тыс. за 1 консультацию
Узаконивание ранее выполненной перепланировки через суд 15-60 тыс.

Вышеупомянутые расценки приведены для столицы. Таким образом, в сумме общая стоимость оформления для г. Москвы будет варьироваться от 40 до 160 тысяч руб.

Наказания за нарушение

Ответственность за нелегальную перепланировку регламентируется Административным Кодексом. Штрафы за неё установлены статьёй 7.21. Выявленная незаконная перепланировка облагается штрафом 2-2,5 тысяч руб. Данная сумма применяется к физическим лицам. Для юридических она гораздо выше и варьируется от 350 тыс. до 1 миллиона.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Несмотря на оплату штрафа, отсутствие согласования перепланировки всё же остаётся, поэтому придется её либо узаконить одним из методов, описанным выше, либо организовать новые ремонтные работы с целью устранения нарушений.

В случае если владелец жилья не выполняет какое-либо из этих действий, на него может быть подан судебный иск, в результате чего будет вынесено официальное требование устранить внесённые изменения.

Если и судебное решение не будет выполнено, владелец может лишиться своего жилья. Продажа квартиры будет принудительной, а выручка с неё пойдет на переделку жилплощади, компенсацию процессуальных издержек, а то, что останется, будет возвращено ответчику.

В случае если жилье находится в соцнайме, то при таком стечении обстоятельств соглашение с нанимателем прекращается принудительно и устанавливается сумма, которую должен возместить пользователь жилья на осуществление ремонтных работ и покрытие судебных расходов.

About the author

manager

Leave a Comment