Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (495) 662-44-37 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 449-45-96 доб.788 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 700-95-53 (бесплатно)
Участок

Как узнать стоимость права аренды земельного участка и зачем это нужно

Written by manager

Чтобы была выявлена рыночная стоимость права аренды земельного участка, потребуется проведение процедуры оценки. Самостоятельно выяснить, как рассчитать значение показателя, может быть проблематично.

Специалисты используют целый перечень различных методов оценки. Проводится тщательный анализ рынка и выявление стоимости аналогов. Дополнительно применяются специальные формулы для определения стоимости.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Выполнить процедуру самостоятельно может быть сложно. Для ее осуществления требуется наличие специфических знаний. Потому целесообразно обратиться в специализированную компанию. Оценщики выполнят все действия самостоятельно и предоставят по итогам процедуры отчёт. Он действителен в течение полугода с момента составления.

Перед обращением в оценочную компанию предстоит подготовиться. Физическому и юридическому лицу предстоит собрать пакет документов. Перечень при этом будет различаться. Чтобы заранее знать, как оценивается стоимость права аренды, стоит детально ознакомиться с особенностями проведения процедуры.

Что это такое

Оценка права аренды земли — перечень манипуляций, которые осуществляются для определения настоящей цены прав аренды. Процедура является довольно сложной.

Пытаясь выяснить, как определить стоимость права, человек выяснит, что специалисты оценивают не сами материальные активы, а выгоду, которую удастся получить от пользования землей в течение длительного промежутка времени.

Выполнение манипуляции осуществляют оценщики. Они могут оценить не только сельхозземли, но и участки под ИЖС. Чтобы воспользоваться услугами оценщиков, потребуется подготовить пакет документации. На основании представленной информации проводится процедура оценки.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-1)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-2)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-3)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-4)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-5)

Зачем нужно проводить оценку

Список целей, для которых выполняется оценка, довольно обширен.

Процедура может выполняться в следующих ситуациях:

  • проводится реализация или приобретение компании, обладающей правом аренды;
  • выполняется купля-продажа прав аренды на земельный участок;
  • принимается решение, касающееся инвестиций;
  • проводится судебное разбирательство;
  • оформляется займ под залог земельного участка в качестве вклада в уставной капитал;
  • предприятию были предоставлены права аренды;
  • выполняется оценка общей стоимости компании, у которой имеется право аренды.
Образец свидетельства о государственной регистрации права

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Как и когда определяется

Обычно инициаторами проведения оценки аренды земли выступают хозяин недвижимости или владелец такого права.

Потребность в проведении манипуляций возникает в следующих случаях:

Получив заказ, оценщик составит подробный отчёт. Он имеет юридическую силу. Документ остается актуальным в течение полугода. Цена может быть названа за 1 кв м земельного участка.

Проводя процедуру, оценщики соблюдают ряд базовых принципов.

К ним относятся следующие правила:

  • на стоимость оказывает влияние взаимодействие спроса и предложения;
  • цена права зависит от его выгодности для приобретателя;
  • использование участка будет наиболее эффективным, если он применяется для выполнения целей в соответствии с нормами законодательства и при этом дает максимальную выгоду;
  • если на рынке присутствует несколько одинаковых по полезности участков, предпочтение отдается самому дешевому.

В процессе осуществления процедуры применяются три общих подхода.

К ним относятся:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Если какой-либо из подходов не используется в процессе осуществления процедуры оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать принято решение.

По итогу процедуры составляется отчет, в котором специалист фиксирует полученные результаты. Объем документа обычно составляет 40-50 страниц. Средняя стоимость проведения оценки составляет 5000-7000 руб.

Если потребуется дополнительно выполнить оценку сооружений, находящихся на участке, для этого вносится отдельная плата. Она увеличит общую стоимость процедуры на 1000-2000 руб.

Какие нужны документы

Список необходимых документов напрямую зависит от статуса заявителя.

Если потребность проведения оценки испытывает физическое лицо, список документации будет иметь следующий вид:

  • паспорт;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на недвижимость;
  • проектная документация;
  • паспорт БТИ;
  • разрешительная документация.

Список документов может быть расширен. Точный перечень зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Организация запросит сведения об отсутствии обременения и выяснит прочие нюансы. Чтобы определить стоимость права, фирме предстоит узнать задолженность, если она имеется.

Если в оценочную компанию обращается юридическое лицо, желающее оценить имеющееся имущество, список бумаг меняется.

Компания должна предоставить:

  • реквизиты юридического лица;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на участок.
Если какие либо документы отсутствуют, оценочная компания не станет осуществлять процедуру. Однако организации, занимающиеся проведением такого рода процедур, готовы оказать помощь в сборе необходимых бумаг. За осуществление действия взимается дополнительная плата.
Образец паспорта гражданина РФ 5

Образец паспорта гражданина РФ

Формула и методы расчета

Каждому подходу процедуры оценки свойственны определенные методы проведения манипуляции. Без их использования осуществления процедуры невозможно. На практике используется шесть различных методов оценки. Выявить цену помогает формула стоимости права аренды земельного участка. На практике используется сразу несколько схем расчетов.

Выполняя действия, специалист может применить следующие методы:

Сравнение
  • Используется, если в регионе присутствует достаточно развитый рынок недвижимости. При этом рассматриваемый участок не должен быть специфичен. Если используется сравнение продаж, специалист выполняет сбор сведений об аналогичных объектах и изучает данные о них.
  • Далее выявляются критерии, на основании которых будут выявлены различия между изучаемым участком и аналогами.
  • Далее происходит корректировка цены. Основанием для внесения изменений выступают выявленные различия. Затем данные обобщаются, и выявляется итоговая стоимость аренды.
  • Аналоги прямо сравниваются с объектом оценки. Учитываются их доходы, затраты, возможность продления договора, период, который остался до завершения срока аренды, периодичность внесения платы и порядок осуществления действия.
Выделение
  • Используется только для оценки застроенных участков. Чтобы применить метод, необходимо иметь информацию о цене договоров аренды аналогичных объектов на рынке. Если информация отсутствует, специалисты используют данные о стоимости предложений, которые присутствуют на рынке.
  • Постройки и улучшения должны повышать прибыль, получаемую с участка, и не снижать его стоимость. Применяя метод выделения, специалист прибегает к помощи метода сравнения продаж. Сам метод выделения применяется для выявления цены изучаемого земельного участка.
  • Для расчета применяется следующая формула: Единая стоимость объекта — Цена улучшения участка.
  • Если нужно выявить цену аренды улучшений, специалист определит значение показателя по цене проведения работы, по их установке или выполнит процедуру с учетом характеристик самих объектов улучшения. Полученное значение показателя будет умножено на процент износа.
Распределение
  • Применяется с целью оценки участков, на которых присутствует застройка. Метод распределения проще предыдущего. Он не требует выяснения стоимости застройки. Применяя его на практике, специалист предполагает, что присутствует универсальное для региона значение цены единого объекта — стоимости земли и построек на ней.
  • При помощи метода сравнения продаж определяется общая цена единого объекта. Получившийся показатель умножается на предполагаемую долю, которую занимает все еще излучаемая площадка.
  • Размер доли выявляется при помощи поиска похожих объектов, обнаружение в них соотношения земли и улучшений, а затем переноса соотношения на изучаемый объект.
  • Метод не позволяет получить точную информацию. Потому самостоятельно его не используют. Обычно он применяется для проведения оценки информации, которая была выявлена при помощи более точных способов.
Капитализация
  • Чтобы его можно было применить на практике, должна присутствовать возможность получения переговорного заработка с правом аренды в одинаковом размере. Капитализация может применить и в случае увеличения объема дохода. Однако он должен быть стабильным.
  • Когда выполняется расчет, используют следующую формулу: Чистый операционный доход : Коэффициент капитализации.
  • Первый показатель представляет собой валовый доход, из которого предварительно вычли операционные расходы.
  • Коэффициент капитализации вычисляется при помощи ряда способов. Их суть состоит в выражении нормы прибыльности объекта недвижимости. Определяя значение показателя, эксперты должны учесть величину премии за риск.
Остаток
  • Используется, если на участке можно создать доходные улучшения. При помощи метода выявляется стоимость права аренды всего участка. Действие осуществляется через деление ЧОД на КП дохода. Предварительно определяется вычисление первого показателя за определенный период времени.
  • Выявляется и цена эксплуатации улучшений. Затем последний показатель вычитается из стоимости права аренды. Разбираясь, как рассчитать ЧОД, человек выяснит, что для определения показателя применяется та же схема, что и при применении метода капитализации.
Предполагаемого использования Применяется, если с права аренды можно получить доход. Изначально специалисты определяют структуру расходов, а затем выявляют доходы. Далее происходит изменение ставки дисконтирования с учетом рисков вкладов средств в покупку права аренды, а затем выявление цены аренды путем дисконтирования доходов и расходов.

Методы могут применяться в совокупности. Точная стратегия проведения оценки составляется в зависимости от ситуации. По итогу оценщик предоставляет заказчику данные о цене права аренды. Информация документируется и представляется в виде отчета. Если недвижимость будет передана в аренду, потребуется регистрация этого факта.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

About the author

manager

Leave a Comment