Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
Перепланировка

Требования для согласования перепланировки нежилого помещения

Written by manager

Основной критерий, благодаря которому жилое здание (помещение) и нежилое отличаются между собой, это целевое назначение. Если главное и единственное назначение жилого помещения заключается в обеспечении условий проживания, то назначение нежилого значительно шире.

Оно может использоваться в коммерческих целях в качестве офиса (магазина, салона, кафе), для размещения производственного цеха, как помещение для проведения спортивных, культурных или общественных мероприятий. Целевое назначение нежилому помещению (НП) определяет собственник, им может быть государство, предприятие или ИП.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Законодателем установлены критерии и нормы использования и пригодности помещений в зависимости от их предназначения. В процессе эксплуатации НП любой собственник может нуждаться в перепланировке внутреннего пространства объекта недвижимости не только с целью улучшения эстетических характеристик.

Чаще изменения требуется провести, когда меняется функциональное предназначение помещения. Решение обычно принимается законным владельцем, а наниматель или арендатор может это сделать только с его письменного согласия.

В законном порядке перепланировку в любом помещении можно проводить только после согласования с соответствующими инстанциями. Неисполнение требований законодателя приводит к признанию капитального ремонта незаконным.

Если изменения не удастся согласовать «задним числом», т. е. когда помещение не будет соответствовать строительным и санитарным нормам, от собственника потребуют вернуть его к первоначальному виду полностью или частично. Повторная подача документов на согласование самостоятельной перепланировки нежилого помещения будет возможна только спустя 3 месяца.

Важные моменты

Основная задача при переоборудовании НП – это создание условий для исполнения бизнес-задачи. Если предприятию принадлежит жилая квартира или частный дом, то для начала потребуется перевести помещение в нежилой фонд.

Прежде чем затеять капитальный ремонт собственник должен:

  • Убедиться, что ему необходимо провести именно перепланировку НП, а не реконструкцию. Определение последнему понятию законодатель дает в Градостроительном кодексе, т. е. в процессе перепланировки нельзя надстраивать, пристраивать, перестраивать, т. е. изменять внешние размеры и характеристики здания. Перепланировка предполагает изменение конфигурации внутреннего пространства НП.
  • Понимать, что перепланировка не обозначает бездумный снос полностью или частично несущих конструкций, что снижает прочность всего здания.
  • Если многоквартирный дом необходимо затронуть с внешней стороны, то придется согласовывать отдельно реконструкцию фасада, что не является реконструкцией здания в целом. Для этого нужен отдельный технический проект.

Перепланировка может осуществляться в:

  • квартире, расположенной в многоквартирном доме, тогда ее согласовывать необходимо с Жилинспекцией;
  • отдельно стоящем здании, подавать документы на разрешение необходимо в БТИ.

Кроме того в ходе перепланировки возможны 2 варианта проведения работ, когда:

  • инженерные сети, коммуникации и функциональное назначение помещения не затрагивается;
  • происходят множественные изменения и полное перепрофилирование НП.

Что говорит закон

Порядок переоборудования жилых помещений указан в Жилищном кодексе, 4-й главе, статьях с 25 по 29. НП перепланируются по смежным правилам. В результате перепланировки должен измениться общий план НП, расположение комнат и подсобных помещений, их площади.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Собственнику необходимо согласовать свои действия, если он планирует:

  • установить дополнительно стены или перегородки, в результате чего общая нагрузка на несущие конструкции здания увеличится;
  • переместить санузел;
  • перенести, снести или дополнительно установить вспомогательные элементы, такие как окна, двери, лоджия, лестница, тамбур и др.;
  • расширить, демонтировать, оборудовать новые дверные/оконные проемы в несущих стенах;
  • дополнительно установить или переместить оборудование и сантехнические приборы, когда требуется затронуть коммуникационные сети;
  • изменить конструкцию пола;
  • установить или демонтировать лестничный пролет;
  • другое.

Для получения разрешения потребуется собрать немалый пакет документов, получить техническое заключение о возможности проведения работ в конкретном НП, на его основании заказать технический проект. Он должен быть разработан организацией, которая является участником СРО, т. е. подготовить инженерную разработку могут только специалисты-проектировщики.

Когда разрешение не нужно

В некоторых случаях, если собственник предполагает сделать простую перепланировку, когда конфигурация НП не будет изменена, ему можно не согласовывать свои действия, соответственно проект не понадобится.

Такая работа может заключаться в:

  • косметической отделке помещения (оштукатуривание и покраска стен, переклейка обоев, монтаж подвесного потолка, замена электропроводки и др.);
  • замене сантехнического оборудования, плиты, радиаторов отопления;
  • демонтажу (монтажу) встроенной мебели, кладовки или гардеробной;
  • замене дверных и оконных блоков;
  • утеплению лоджии или застеклению балкона.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения (лист 1)

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Общие параметры

Перепланировка НП приводит к конструктивному изменению внутреннего пространства, когда меняются его определенные параметры:

Технические
  • увеличивается/уменьшается площадь одного НП или нескольких, которые находятся рядом, за счет присоединения площади общедомового имущества (чердаки, подвалы, лестничные клетки, земля возле дома, где обустраивается пристройка);
  • изменяется высота объекта в целом;
  • общая площадь помещения остается прежней, но изменяются в 2019 году показатели для отдельных его комнат;
  • обустраиваются отдельные или дополнительные дверные проемы и входы, например, с улицы;
  • объединение нескольких квартир, расположенных по вертикали или горизонтали.
Качественные
  • происходит улучшение или замена внутренних перекрытий;
  • повышаются тепло-, звуко- и гидроизоляционные свойства.
Коммуникационные Инженерные, электрические, санитарные и технические сети:

  • устанавливаются дополнительно;
  • переносятся;
  • заменяются на современные.

Процесс перепланировки состоит из 3 процедур:

  • согласование проекта и получение разрешения у контролирующих органов;
  • проведение ремонтных работ;
  • оформление новых документов на помещение.
Для прохождения процедуры согласования с каждым надзорным органом законодателем установлен Административный регламент. Выполнить ремонт должна строительная компания, которая имеет соответствующую лицензию. Она обязана строго придерживаться проекта, качество работ должно соответствовать требованиям ГОСТов, СаНПиНов, СНиПов, норм и регламентов СРО.

Процедура согласования непосредственно связана с подготовкой большого количества документов. Проходить ее необходимо поэтапно.

Необходимые бумаги

Для подачи документов на согласование в Жилинспекцию собственнику помещения придется приготовить:

  • заявление;
  • документы на недвижимость, заверенные нотариально;
  • доверенность, ее предоставляет наниматель или арендатор;
  • учредительные документы, их копии также придется заверить у нотариуса;
  • письменное согласие управляющей компании (ЖЭКа);
  • согласие жильцов, если это многоквартирный дом;
  • согласие совладельцев, если, к примеру, это отдельно стоящее здание, права на части (доли) которого могут иметь несколько предприятий;
  • бумаги из БТИ (поэтажный план здания, выписка и копия техпаспорта);
  • техзаключения самого помещения и смежных;
  • проект перепланировки;
  • документы, дающие право предприятию использовать помещение с другой целью, если, например, торговая площадь превращается в танцевальный зал;
  • договор страхования, предприятие должно взять на себя ответственность на случай нанесения вреда третьим лицам в результате перепланировки;
  • разрешение СЭС, МЧС, Горгаза, Энергонадзора и др.;
  • другие по требованию.
Образец согласия соседей на перепланировку

Образец согласия соседей на перепланировку

Оформление акта

Когда ремонт заканчивается, требуется принять помещение в эксплуатацию. Для этого собственник приглашает инспектора из Жилинспекции.

Он и представители других инстанций (пожарной, строительной компании, подрядчика, других контролирующих органов), которые вызываются при необходимости, должны засвидетельствовать, что ремонтно-строительные работы выполнены в соответствии с требованиями и пожарной безопасностью. Акт о завершении перепланировки, который оформляется приемной комиссией, является юридическим документом.

В ходе проверки перепланированного помещения должно быть выяснено, что:

  • проведенные работы полностью соответствуют проекту;
  • доступ к общедомовым коммуникациям сохранился;
  • акты скрытых работ оформлялись вовремя и они в наличии;
  • журнал строительных работ велся постоянно.

Если не будут выявлены нарушения, то Акт оформится в 3-х экземплярах и подпишется представителем от:

  • владельца помещения;
  • проектной организации;
  • подрядчика, выполнявшего ремонт;
  • инспектора и руководителя Жилинспекции.

Если собственнику будет отказано в приеме перепланировки, то он получит предписание об устранении нарушений. Тогда приглашать комиссию для составления Акта придется повторно, она опять проведет обследование помещения.

Предписание об устранении нарушений выдается на 10 дней, по истечении этого времени можно обращаться за новым актом. Экземпляры акта оформляются для БТИ, Жилинспекции и владельца помещения. На основании Акта владелец имеет право обратиться в БТИ, где будет оформлен новый технический и кадастровый паспорт на помещение.

Затем изменения потребуется внести в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).

Этапы разработки

В зависимости от того, где расположено помещение, что собственник желает сделать зависит, как будет разрабатываться проект. Например, процедура согласования будет намного проще, если это здание отдельно стоящее и нежилое.

Требования к перепланировке помещений, расположенных в жилых домах, намного жестче. Это связано с безопасностью людей, которые будут не только в помещении работать, но и постоянно проживают в доме.

Итак, разработка проекта может понадобиться для:

  • нежилого здания, которое используется только в коммерческих целях;
  • частного дома, который ранее был жилым или остается жилой только его часть;
  • квартиры, расположенной в многоквартирном доме;
  • помещения, находящегося в жилом старом доме, где квартир немного.

Перед тем, как обратиться в проектное бюро, следует выяснить, насколько вообще возможно проведение перепланировки в данном помещении. В некоторых зданиях, например, проводить строительные работы запрещено, они являются архитектурными памятниками или относятся к типу ветхих, аварийных построек.

Поэтому на этапе получения техзаключения будет выяснено, в каком состоянии находится:

  • электропроводка;
  • система водоснабжения;
  • несущие конструкции;
  • полы.

В некоторых случаях даже после получения положительного заключения в проект будет внесен план по полной замене устаревших материалов, оконных блоков, инженерных сетей и др., поэтому ремонт может обойтись владельцу очень дорого.

Даже при наличии всех заключений от специалистов нередко выполнить желаемое не так-то просто. Жильцы дома не дают разрешения, т. к. инициатору ремонта требуется вмешаться в общедомовые конструкции или коммуникации, присоединить часть имущества, которое является общим.

Но получить такое разрешение придется, т. к. самовольный захват общедомового имущества приведет только к штрафным санкциям и требованию вернуть все к изначальному положению.

По результатам проведенного обследования и при наличии необходимых бумаг можно готовить проектные документы.

В зависимости от сложности работ, которые потребуется провести, возможно, в проект придется включить дополнительные разделы:

  • конструктивные решения, если необходимо затронуть несущие конструкции;
  • вентиляция и отопление, когда есть необходимость их замены;
  • водоснабжение и канализация, если будут затронуты эти коммуникации;
  • проект фасада, когда, например, оборудуется отдельный вход в помещение, расположенное на 1-м этаже, или по внешней стене прокладывается дополнительный вентиляционный канал, др.

Разработка технического проекта считается наиболее сложным этапом при получении согласования. Если он будет изготовлен неверно, то Жилинспекция откажет заявителю. Полный перечень причин, по которым можно получить отказ, указан в ЖК, ст. 27.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Общий порядок согласования требует, чтобы при подготовке документов и проведении ремонтных работ заявитель придерживался определенных правил:

  • документы готовятся поэтапно, таким же образом происходит их проверка различными инстанциями;
  • требования законодательства должны быть учтены при проведении работ;
  • в конечном итоге помещение должно соответствовать нормам СНиП и СаНПиН.

Законодатель также позволяет узаконивание перепланировки без ранее проведенного согласования и после завершения ремонта, но при условии, что помещение будет принято приемной комиссией и соответствовать всем нормам. Конечно, к нарушителю будет применено взыскание, но это позволит ему привести документы в соответствие с законом.

В законном порядке проектная документация должна сначала пройти согласование с:

  • жилинспекцией;
  • органом пожарного надзора;
  • санэпиднадзором;
  • экспертным бюро;
  • другими контролирующими инстанциями.
В конечном итоге стоимость согласования перепланировки нежилого помещения будет зависеть оттого, к скольким инстанциям придется обращаться в каждом индивидуальном случае. Если, к примеру, здание является памятником архитектуры и находится под защитой государства, то без разрешения уполномоченного госоргана провести согласование не получится.

В самом простом порядке собственнику потребуется:

  1. Пригласить техника из Жилинспекции, он обследует помещение и выдаст техзаключение. Дополнительно в БТИ необходимо взять техническую документацию на помещение.
  2. Необходимо обратиться в компетентное проектное бюро и заказать проект, возможно, дополнительно потребуется взять еще какие-то документы в БТИ (экспликацию полов, другие). Все зависит от сложности работ.
  3. Пройдя все контролирующие инстанции и получив одобрение, необходимо в Жилинспекцию подать заявление и документы.
  4. Получив разрешение можно приступать к ремонту, необходимо учесть, что оно выдается на 12 месяцев, но законодатель дает возможность продления.
  5. По окончании ремонта потребуется провести инвентаризацию НП, получить акт о завершении работ, а на его основании новый техпаспорт на помещение и другие правоустанавливающие бумаги.

В случае если перепланировка будет затрагивать фасад здания, например, потребуется сделать отдельный вход, то провести согласование проекта необходимо с отделом архитектуры. Но обращаться собственнику самому, как раньше, не нужно. Достаточно подать документы в Жилинспекцию, а она сама направит их на получение разрешения.

Средняя стоимость услуг

В общей сложности основные затраты на согласование включают оплату:

  • проектной документации − проектному бюро;
  • услуг экспертной организации, которая выдает окончательное заключение, − Жилинспекции;
  • строительных работ − подрядчику;
  • госпошлину за внесение новых данных в правоустанавливающие документы − государству.

Если потребуется узаконить перепланировку «задним числом», то можно включить еще и размер штрафных санкций.

Для НП, расположенного в столице, примерную стоимость услуг по подготовке документов можно выразить в таких цифрах:

Название документа Цена (тыс. руб.) от Срок подготовки (дни)
Получение техзаключения 25 1−2
Оформление проекта по разделам: 130 5−60
архитектурно-строительные решения 15
конструктивные решения 15
электропроект 15
водопровод и канализация 15
отопление и вентиляция 15
система кондиционирования 15
реконструктивные работы 15
технология 25
Сотрудничество с БТИ (заказ документов, получение, вызов специалиста) 60 10−30
Согласование с отделом архитектуры с выходом архитектора 30 14
Внесение изменений в документы на НП 45 30

Если местом расположения НП является Москва или Московская область, то стоимость проекта может исчисляться по метражу, примерно от 150 руб. за кв. м. В регионах цены намного ниже, за готовый проект можно заплатить 60−70 тыс. руб.

Самовольство, нарушения и ответственность

Основным нормативным документом, где указан порядок согласования перепланировки и как результат ее самовольного проведения – признание незаконной, является Градостроительный кодекс России. Именно на основании его положений нарушителя могут обязать вернуть помещению первоначальный вид.

Дополнительно на региональном и федеральном уровне приняты иные правовые акты, где указывается детальный порядок согласования и проведения переоборудования помещений.

На первый взгляд, не требующее согласования самовольное переоборудование НП, может не только нанести ущерб третьим лицам, но и привести предприятие к негативным последствиям, кроме уплаты штрафа.

Из-за отсутствия документов по перепланировке помещения юрлицо теряет право им распоряжаться с правовой точки зрения. Недвижимость нельзя будет продать или передать в дар, оформить в залог при получении кредита в банке.

Выявлять нарушения законодатель уполномочил:

  • Жилинспекцию;
  • контролирующие органы на государственном, региональном и муниципальном уровне;
  • прокуратуру;
  • жилищные управляющие компании.

Ответственность наступает в виде уплаты штрафных санкций, для юридических лиц размер штрафа составляет 300−350 тыс. руб. В отдельных случаях сумма может увеличиться до 1 млн руб.

В порядке гражданского судопроизводства собственника суд может обязать вернуть помещение к первоначальному виду, также он оплатит штраф повторно, но в большем размере, если не выполнит требование Жилинспекции с первого раза и откажется узаконить свои действия. К должностным лицам (директору предприятия) законодатель разрешает применять штрафы в размере 40−50 тыс. руб.

В других случаях, если целостности здания будет нанесен ущерб, то виновное лицо решением суда обяжут понести убытки. От ответственности нарушитель не освобождается, даже если подаст документы на согласование. Помимо административной ответственности в принудительном порядке собственника могут лишить прав на недвижимое имущество. В этом случае предполагается продажа НП с публичных торгов.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

About the author

manager

Leave a Comment