Звонок бесплатный
Перепланировка

Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения

Written by manager

Желание жить комфортно присуще каждому человеку. Приобретая жилье, владелец в первую очередь хочет обустроить его согласно своим взглядам, чтобы удобно было отдыхать в кругу семьи, заниматься личными делами.

Предприниматели или предприятия, которые приобретают помещения для бизнеса, ставят для себя целью получение от него наибольшей выгоды. Им приходится обустраивать нежилое пространство под офис или магазин, производственный цех, в зависимости оттого, чем занимается фирма.

Внутреннее устройство любого помещения должно соответствовать нормам, установленным законодательными актами. Хотя у собственника есть право распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, провести переоборудование он не может, как угодно.

Установленные требования касаются в особенности квартир, расположенных в многоквартирных домах, но также и частных жилых домов, нежилых отдельно стоящих построек. По закону требуется сначала получить разрешение на проведение строительных работ.

Простое переустройство в 2018 году, когда не требуется затрагивать общедомовое имущество и несущие стены, менять конфигурацию помещения, переносить инженерные сети и многое другое можно осуществить самостоятельно без согласования. Но если необходимо провести работы, которые могут навредить общей прочности здания, привести к ухудшению условий пребывания в нем, принести ущерб третьим лицам, то следует сначала согласовать действия с различными инстанциями.

Проводить перепланировку необходимо только по утвержденному проекту, в котором специалисты должны учесть все нюансы конкретного здания и расположенного в нем помещения.

Если собственник или наниматели муниципального жилья проведут изменения, которые впоследствии будут признаны незаконными, то их обяжут вернуть помещение к первоначальному виду. Разрешается также узаконить перепланировку после ее проведения. Но для этого придется сначала уплатить штраф, а затем все также получить согласование.

Центральные моменты

Инициатор переоборудования помещения должен понимать, что это такое разрешенные и запрещенные работы, перечень которых законодатель устанавливает определенными нормативными актами. Положениями закона также установлен перечень видов работ, которые могут относиться к понятию переоборудования, и список документов, необходимых для получения окончательного разрешения.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (лист 1)

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (лист 2)

Лист 3

Обзор понятий и видов

Понятие о переустройстве помещения и полном переоборудовании (перепланировке) изложены в Жилищном кодексе:

Переустройство Изменения, которые в результате проведения работ должны коснуться оборудования, инженерных сетей, встроенной мебели. Это может быть замена газовой плиты на электрическую, косметический ремонт, прокладка электропроводки, перенос сантехнических приборов, установка душевой кабины, демонтаж с последующим оборудованием новыми материалами дверных и оконных проемов. К переустройству можно отнести и демонтаж/возведение легких ненесущих перегородок внутри помещения.
Перепланировка Касается конфигурации помещения, конечно при этом затрагиваются и коммуникации. Например, собственник может принять решение, что требуется увеличить или уменьшить количество комнат. С этой целью придется переносить ненесущие перегородки и, если будет возможно, затрагивать несущие, заделывать старые дверные проемы и обустраивать новые. В процессе перепланировки может измениться размещение в квартире или доме подсобных помещений, кухни, ванной и санузла.

Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения можно разбить на определенные категории, когда, к примеру:

  • 2−3 квартиры, расположенные по горизонтали объединяются в одно помещение, с этой целью требуется обустроить дверные проемы в несущих (с разрешения Жилинспекции) и ненесущих стенах;
  • квартиры, расположенные по вертикали, объединяются, проемы требуется организовать в перекрытиях, дополнительно необходимо обустроить лестницы;
  • в помещении оборудуются дополнительные перегородки, это обозначает, что нагрузка на несущие конструкции увеличится;
  • происходить обустройство нового пола, например, с подогревом;
  • ликвидируются или расширяются старые дверные/оконные проемы, создаются новые;
  • балкон застекляется или обшивается теплоизоляционными материалами и превращается в лоджию;
  • в помещение требуется организовать вход с улицы, а значит обустроить крыльцо и тамбур;
  • на фасаде здания устанавливается кондиционер, антенна, дополнительный вентиляционный канал, иное оборудование;
  • лоджия объединяется с жилой комнатой;
  • происходит перенос «мокрых» помещений;
  • заменяется или дополнительно устанавливается различное оборудование (плита, газовая колонка, водонагреватель, др.).

Перепланировка обязательно отображается в технической документации на квартиру и документах на собственность, тогда как элементы переустройства туда вносить не требуется.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Основания для изменений

Основания, которые законодатель называет законными для проведения переоборудования, указаны им в ЖК, гл. 4:

  • В ст. 26 говорится, что проводить строительные работы можно только с разрешения контролирующих органов. Если разрешение не было получено или заявителю отказали, а он сделал перепланировку, его действия считаются самовольными, а проведенные изменения незаконными.
  • В ст. 25 указано, что провести перепланировку необходимо только в соответствии с требованиями закона.
  • Инициатором перепланировки может быть собственник, наниматель или арендатор помещения. Но подать документы на получение разрешения должен только собственник или иные лица с его письменного согласия и на основании нотариально оформленной доверенности.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Указания в статьях закона

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений законодатель указывает в 4-й главе ЖК.

В ее статьях говорится:

К дополнительным отдельным нормативным актам относятся правила:

  • пользования жилым помещением;
  • эксплуатации квартиры, расположенной в многоквартирном доме, и общедомового имущества;
  • технической эксплуатации ЖФ России;
  • и нормы, где указано как проводится оценка физического износа помещения;
  • как определять прочность перекрытий и несущих конструкций.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Образец проекта перепланировки квартиры (лист 1)

Лист 2

Лист 3

Лист 4

Лист 5

Лист 6

Лист 7

Лист 8

Лист 9

Лист 10

Лист 11

Лист 12

Лист 13

Лист 14

Лист 15

Как подать заявление

В Жилинспекцию по месту расположения объекта недвижимости собственнику требуется подать заявление на перепланировку по установленному образцу. Но предварительно потребуется в БТИ получить план жилого помещения, он является частью техпаспорта. Потребуется также поэтажный план всего здания, если это многоквартирный дом.

К этим бумагам необходимо приложить такие документы:

  • проект, предварительно заказанный в проектной организации;
  • документы на собственность;
  • согласие прописанных в помещении для муниципального или совладельцев, если это коммунальная квартира, то всех проживающих в ней;
  • согласие жильцов дома при условии, что необходимо затронуть общедомовое имущество;
  • разрешение органа защиты культурного наследия страны, если здание является историческим;
  • другие по требованию.
Основному нанимателю муниципального жилья необходимо предварительно согласовать свои действия с собственником (местной администрацией) и получить от него разрешение.

Документы на рассмотрение будут приняты под расписку.

Сразу отказать заявителю могут, если:

  • будет предоставлен неполный перечень бумаг;
  • проект не соответствует требованиям законодательства.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Самовольное вмешательство в конфигурацию жилого помещения может привести к негативным последствиям, это и обрушение перекрытий, аварийные ситуации из-за неправильно установленного оборудования или прокладки коммуникаций. На нарушителя могут заявить соседи, если он затронет общедомовое имущество или нанесет ущерб жильцам дома.

В другом случае неузаконенные действия собственника, если для осуществления переоборудования действительно требуется согласование с компетентными органами, рано или поздно будут выявлены одной из контролирующих служб.

Самовольно собственники чаще всего проводят изменения в помещениях из-за нежелания тратить деньги и время на узаконивание процедуры. В другом случае они не осведомлены о нормах закона.

Инициатор перепланировки может и не задумываться, что должен будет понести наказание за свои действия. Согласно действующему законодательству собственник обязан узаконить перепланировку до проведения вмешательства в помещение или после.

Пакет документов и процедура согласования в этом случае не отличаются, за исключением того, что придется оплатить административный штраф. Если же по результатам согласования будет выявлено, что перепланировку нельзя узаконить, помещение не отвечает нормам законодательства, Жилинспекция потребует его возвращения к первоначальному виду и выделит для этого определенный срок. Это требование будет предъявлено к собственнику помещения или основному нанимателю, который совершил несанкционированные действия.

Когда новый собственник обнаруживает неузаконенную перепланировку в помещении, которое приобрел или получил в результате участия в иной правовой сделке, он должен понимать, что вместе с переходом прав собственности к нему приходит и ответственность согласно ЖК РФ.

Ему придется узаконивать действия бывшего владельца, а если это будет невозможно, то делать ремонт за свой счет. Нередко на рынке недвижимости можно встретить жилье с неузаконенной перепланировкой, из-за отсутствия документов цена на него становится ниже примерно на 20%.

Следует также учесть, что процесс реализации жилищных прав будет значительно затруднен. Мало того что для продажи такой квартиры будет трудно найти покупателя, ее станет невозможно быстро перевести из жилого объекта в нежилой. Административная ответственность для нарушителей наступает согласно КоАП, ст. 7.21.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Собственник-физлицо может уплатить штраф в размере 2−5 тыс. руб., а к юридическому лицу могут предъявить требования на сумму 40−300 тыс. руб. Последствия самовольного вмешательства усугубляются, если пострадает кто-либо из соседей или его имущество. Придется не только возместить потери, но и отвечать перед судом.

Образец согласия соседей на перепланировку

Образец согласия соседей на перепланировку

Важные замечания

Собственнику необходимо подготовиться к тому, что придется не только соблюсти порядок процедуры по узакониванию перепланировки, но и отказаться от своих желаний, если их нельзя реализовать по закону.

Законодатель также позволяет различным контролирующим органам время от времени проверять переустройство и согласование перепланировки жилого помещения. Если будут выявлены несоответствия техпаспорту, проверяющие обязаны сообщить в Жилинспекцию.

Что могут потребовать

Управляющие компании (ЖЭКи) имеют право и обязаны:

  • требовать у собственника предъявить разрешение на переоборудование помещения;
  • вести учет, сколько по времени будет продолжаться ремонт в квартире;
  • следить, как вывозится строительный мусор;
  • принимать меры, чтобы вовремя предупредить возможный ущерб, который может быть нанесен дому или инженерным сетям.

Сотрудник Жилинспекции или администрации города может:

  • потребовать доступ в переустраиваемое помещение для осуществления проверки;
  • рассматривать жалобы жильцов или юридических лиц, связанные с проводимыми работами;
  • проверить, соответствуют ли проведенные изменения выданному разрешению;
  • выдать предписание на приостановление работ, на которые у собственника нет согласования;
  • осмотреть с разрешения собственника помещение, в котором проводятся строительные работы или уже завершились.

Помещение, в отношении которого есть основания полагать, что оно было переоборудовано незаконно, может быть осмотрено в принудительном порядке. Для этого потребуется разрешение суда, куда обратиться с иском может муниципалитет или Жилинспекция.

Общий порядок

Работа по отделке помещения не входит в перепланировку или переустройство и должна следовать за ними. Поэтому время, которое она займет, не может быть включено в отводимый контролирующим органом срок.

Разрешение для проведения перепланировки выдается на 1 год с последующим продлением. Приложить к заявлению в Жилинспекцию разрешается в отельных случаях не проект, а эскиз, если требуется провести несложную перепланировку, но в то же время ее необходимо согласовать.

Законодательство требует, чтобы проект по проведению сложных работ был согласован не только с Жилинспекцией, но и другими контролирующими службами (СЭС, МЧС, Энергонадзор, Горгаз и др.) После того как Жилинспекция выдаст свое разрешение, и будут собраны иные заключения, необходимо обратиться в межведомственную комиссию (МВК), на которую возложена ответственность по выдаче окончательного согласования.

После получения разрешения можно приступать к ремонту, когда он завершится, потребуется снова вызвать инспектора из Жилинспекции для составления акта о завершении строительных работ. В завершение процедуры следует в БТИ получить новый техпаспорт, а с ним отправиться в Росреестр и внести необходимые сведения о помещении в базу данных и правоустанавливающие документы.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Соответствие нормам

В отношении видов строительных работ законодатель установил достаточно много ограничений не только технического характера, но и санитарно-гигиенического.

По общим правилам в результате проведенных работ нельзя:

  • ухудшать условия проживания в помещении;
  • преграждать доступ к коммуникациям;
  • затрагивать без специального разрешения несущие стены;
  • менять положение «мокрых» комнат таким образом, чтобы они оказались над жилыми соседей внизу;
  • обустраивать жилые комнаты без отопительного прибора, окна и площадью меньше 9 кв. м.;
  • обустраивать лоджии на верхних этажах, кроме первого;
  • переносить стояки газовые, водяные, отопительные;
  • расширять кухню за счет жилой комнаты;
  • объединять жилую комнату с кухней, где установлена газовая плита;
  • другое.

Судебные споры

Решение муниципалитета или Жилинспекции, заключающееся в отказе собственнику узаконить самовольную перепланировку, может быть опротестовано в судебном порядке. Регламент подачи заявления в суд включает сбор необходимых документов, которыми можно будет доказать, что законодательные нормы и интересы жильцов не нарушены.

Судебные разбирательства по узакониванию перепланировки приходится проводить, когда имел место факт самовольных действий со стороны собственника помещения или нанимателя.

Если даже инициатор строительных работ обратится в суд в кратчайшие сроки после их проведения и получения отказа, то он не избежит уплаты штрафа. В большинстве случаев суды удовлетворяют просьбы истцов по признанию перепланировки законной, если конечно будет доказано, что жилье отвечает всем установленным нормам. Отличие иска собственника помещения от того, который подает муниципалитет или Жилинспекция в том, что во втором случае доказать законность действий никак невозможно.

Контролирующий орган в свое время потребовал от собственника вернуть помещению первоначальный вид и дал для этого определенный срок. Владелец отказался выполнить требования, поэтому по решению суда его должны лишить прав на собственность, а помещение реализовать на публичных торгах.

По окончании работ по возращении помещению первоначального вида ему вернут его стоимость за минусом затрат на ремонт. Если речь идет о нанимателе, то с ним будет расторгнут договор соцнайма.

В чём разница

Перепланировку часто путают с реконструкцией. Последнее понятие включает в себя проведение строительных работ, в результате чего меняются параметры здания или отдельные его части, а несущие конструкции укрепляются или восстанавливаются, что приводит к улучшению эксплуатационных свойств.

Для проведения реконструкции также требуется специальное разрешение, она может быть связана с:

  • оборудованием пристройки или надстройки;
  • демонтажем части здания;
  • заменой старых конструкций и инженерного оборудования, исключая магистральные сети;
  • улучшением фасада здания;
  • другими работами.

About the author

manager

Leave a Comment