Застройка крупных городов ведётся с использованием типовых инженерных решений. Многих людей такая практика не устраивает: им хочется жить в квартире, которая соответствует их индивидуальным представлениям о комфортном жилье.
Чтобы не нанести непоправимый ущерб дому и не оказаться участником административного процесса, нужно ознакомиться с основными правилами и требованиями закона в области перепланировки.
Определение понятий
Чтобы разобраться, как оформить перепланировку в новостройке, следует начать с определения некоторых терминов:
| Перепланировка | Изменение конфигурации жилого помещения, предполагающее перенос дверного проёма, создание или уничтожение межкомнатных перегородок, производство иных изменений, требующих внесение в техпаспорт. |
| Переустройство | Замена или установка новых инженерных сетей, сантехнических и нагревательных приборов, газовой плиты и так далее. |
| Согласование | Процесс получения разрешения от жилищной инспекции на проведения строительных работ, а также оформление нового техпаспорта квартиры. В согласование включают весь комплекс мероприятий, начиная от создания проекта, одобрения его в жилинспекции, проведения государственной приёмки и заканчивая выдачей новых документов на жилое помещение. |
| Проектно-сметная документация | Текстовые и графические материалы, которые раскрывают сущность планируемых строительных работ. В документации будет подробно указано, как сделать перепланировку. Там отражаются инженерные решения, необходимые для реализации проекта, содержится обоснование реализуемости плана, имеется перечень необходимых материалов и так далее. |
| Новостройка | Многоквартирный дом, который находится на заключительном этапе строительства или уже сдаётся в эксплуатацию. В некоторых случаях здание уже принято государственной комиссией, но собственники ещё не получили правоустанавливающие документы. |
Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ. Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Свидетельство о государственной регистрации права
Возможно ли переустройство
Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.
Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:
- нарушение целостности несущих стен и колонн;
- перенос радиаторов на балконы или лоджии;
- уменьшение размеров вентиляционных каналов;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
- обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
- устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
- проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.
Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.
Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.
Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.
Образец технического паспорта помещения:
Нужно ли получать разрешение
Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:
- требующие согласования;
- запрещённые к проведению;
- не требующие получения разрешения.
Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:
- обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
- замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
- перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
- перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
- замена материалов облицовки балконов и лоджий;
- установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).
Как оформить перепланировку в новостройке
Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:
- Планирование.
- Заказ проектно-сметной документации.
- Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
- Получение разрешения.
- Проведение работ.
- Государственный контроль результата.
- Получение нового техпаспорта в БТИ.
На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.
После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке. Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой связана с определенным риском.
Узнайте о том, сложно ли получить заключение на перепланировку.
Необходимые документы
Для получения согласования владельцу потребуются следующие документы:
- заявление с просьбой согласовать перепланировку;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
- техпаспорт;
- проектная документация;
- согласие членов семьи на проведение работ, если квартира предоставлена по договору соцнайма.
В качестве правоустанавливающих документов используется свидетельство о праве собственности, договор соцнайма или иной документ.
Если речь идёт о новостройке, то заявитель вправе предъявить:
- договор долевого участия;
- акт приёма-передачи квартиры;
- справку от застройщика о выполнении всех обязательств по ДДУ;
- копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.
Если работы затрагивают помещения, находящиеся в общем пользовании всех жильцов, то также потребуется представить их документальное согласие. Это может быть выписка из протокола общего собрания.
Образец заявления о перепланировке квартиры:
Стоимость
Цена разработки проектно-сметной документации составит от 10 000 до 90 000 рублей. Конкретная сумма зависит от сложности проведения работ и количества инженерных решений, которые понадобятся для их реализации.
Также потребуется заплатить БТИ за новый технический паспорт порядка 1800 рублей. Стоимость работ высчитывается индивидуально в зависимости от их сложности, количества и стоимости материалов, сроков проведения и так далее.
Как узаконить и согласовать изменения
Как можно заметить, перепланировка квартиры в новостройке по сути не отличается от стандартной процедуры. Также нужно готовить проект и согласовывать его в муниципальном органе. Отличается только пакет документов для подачи.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
До получения права собственности
После завершения объекта строительством застройщик сдаёт дом специальной государственной комиссии. Чиновники проверяют, соответствует ли строение установленным ГОСТам и утверждённому ранее проекту. Если претензий нет, то дом вводиться в эксплуатацию, а квартиры начинают передавать дольщикам.
По общему правилу, до получения собственности владелец не может вести в помещении никаких работ. Тем более связанных с перепланировкой. Фактически, у человека ещё нет никаких прав на эту недвижимость.
Есть также и юридический аспект проблемы. До момента передачи квартиры гражданину не будут оформлены документы на квартиру. В том числе и технический паспорт. В БТИ просто не будет сведений о конфигурации жилья, так как самого объекта недвижимости ещё не существует в правовом смысле. В такой ситуации жилищная инспекция просто не сможет оценить, можно реализовать проект работ или нет.
При свободной планировке
Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.
Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.
Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.
Санкции за нарушения
Некоторые граждане сознательно или по незнанию проводят перепланировки, не обращаясь в государственные органы за согласованием. Подобные нарушения выявляются при обследовании квартира работниками жилинспекции по жалобам соседей, или, например, при продаже квартиры.
Подобное изменение может обойтись собственнику в значительную сумму: придётся ликвидировать изменения и восстанавливать первоначальное состояние.
Если же гражданин проигнорирует предписание, муниципальный орган обратиться в суд для выселения человека.
Никто не хочет, чтобы, например, стена дома обрушилась и нанесла кому-либо травмы, уничтожила имущество. Поэтому для проведения строительных работ в многоквартирном доме следует обращаться в специализированные организации. И обязательно получать согласование в жилищной инспекции.
Проектирование перепланировки необходимо для соблюдения норм безопасности.
О том, как провести экспертизу для перепланировки жилья, читайте тут.
Узнайте о том, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире.