Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.
Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.
Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.
Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.
Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.
Образец свидетельства о праве собственности на землю
Для чего и когда нужна
Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.
Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.
Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:
- при реализации надела;
- при заключении соглашения об аренде;
- при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
- при реализации строительных проектов на участке;
- для представления подтверждающих бумаг в суд;
- в случае развода супругов либо оформления наследства;
- при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.
Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.
Важные условия
Кто становится субъектом
Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.
Проводить оценку могут следующие лица:
- физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
- юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
- юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
- органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.
Наличие права на это
Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.
Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.
Суть процедуры
Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.
Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:
- местонахождение участка;
- внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
- спрос на землю в конкретной зоне;
- полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.
При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.
Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.
Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.
В Гражданском кодексе ясно указано, как оформить в собственность участок в аренде.
Какие последствия продажи земельного участка с обременением могут быть — мы расскажем.
Какие факторы влияют на итог
На результаты оценки участка влияют следующие факторы:
| Категория участка | Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва. |
| Местоположение участка | В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку. |
| Рыночная конъюнктура | Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр. |
| Характеристика территории | Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована. |
| Площадь участка | Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах. |
| Состояние экономики в регионе | В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах. |
| Плодородность | Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы. |
| Форма собственности | На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности. |
Основные методы оценки земельного участка
Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.
При оценке чаще всего применяются следующие подходы:
- доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
- метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
- остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.
В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.
Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.
Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.
Прочие детали проведения
Необходимые документы
У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.
Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:
- документация на землю;
- план участка;
- бумаги на построенные сооружения;
- документация БТИ;
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт.
Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка
Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта
Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.
Образец кадастрового паспорта на земельный участок:
Общий порядок
Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:
| Заключение соглашения на выполнение работ | При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик. |
| Сбор требуемых данных | На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю. |
| Анализ возможного применения земли | Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:
|
| Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости | Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение. |
| Формирование отчёта | В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов. |
Образец паспорта гражданина РФ
Средняя стоимость
На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:
- площадь земли;
- её местонахождение;
- задачи, поставленные перед специалистами.
Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.
Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2020 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:
| Земли под ИЖС, дачные участки | Менее 12 сот. | 12-20 сот. | Более 20 сот. | Выезд специалиста в пределах города | Срок выполнения (раб. дней) | Форма документа |
| Оценка стоимости (рыночной) | 4 тыс. | 7 тыс. | 9 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка ставки ренты | 4 тыс. | 7 тыс. | 9 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка прав аренды | 6 тыс. | 7 тыс. | 9 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку | Менее 10 га | 10-100 га | Более 100 га | Выезд эксперта в пределах нас. пункта | Срок выполнения (рабочих дней) | Форма документа |
| Оценка стоимости (рыночной) | 7 тыс. | 8 тыс. | 10 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка ставки ренты | 7 тыс. | 8 тыс. | 10 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка прав аренды | 9 тыс. | 1 тыс. | 11 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
Нюансы отчёта
В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.
Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:
- данные о цене объекта;
- описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
- объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.
В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:
- в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
- данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
- расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
- не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.
При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:
- вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
- упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
- привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
- показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
- прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.
Перераспределение земельных участков в 2020 году регулируется специальными постановлениями правительства.
Как осуществляется проверка земельного участка перед покупкой — читайте тут.
Правила правового регулирования аренды земельных участков перечислены далее.