Первоначальная радость после приобретения квартиры сменяется желанием обустроить внутреннее пространство с наибольшим комфортом. Хочется максимально расширить площадь и использовать каждый полезный метр.
В законодательных актах четко прописаны работы, на которые не нужно испрашивать разрешение. В большей степени они относятся к косметическому ремонту или замене уже встроенной техники.
Глобальные переустройства потребуют максимального приложения сил, затрат средств и времени. В первую очередь необходимо собрать документы и представить весомое обоснование для переделки квартиры.
Главным аргументом становится представленный подробный проект, помогающий оценить масштаб перемен и доказывающий соответствие утвержденным правилам и нормативам. Без подробной проектной документации просто невозможно пройти процедуру согласований и получить положительное заключение для перепланировки.
Что это такое
Собственник далеко не всегда понимает сущность проекта и путает его дизайнерскими разработками. Перепланировка зачастую сильно влияет на инфраструктуру и внутренний интерьер, поэтому попутно создаются наброски и рисунки нового облика помещений.
Проведение переустройства станет практически невозможно, если будут нарушены положения ряда постановлений и законов, принятых на правительственном и региональном уровне.
Под запрет подпадает:
- демонтаж несущих конструкций или пробитие в них отверстий для дверных и оконных проемов;
- перенос санузла и ванной в соседнее помещение без гидроизоляции пола;
- объединение кухни с комнатой или коридором, особенно если установлена газовая плита (ее должна отгораживать стена с дверью);
- монтаж камина, если это панельный дом;
- замена и перенос стояков вместе с другими коммуникационными системами (их нельзя скрывать, поскольку важно обеспечить постоянный доступ для проверки и ремонта);
- расширение комнаты за счет лоджии и балкона, особенно при установке там радиатора (исключения сделаны для первого этажа, но без батарей).
Правда в ряде случае могут пойти навстречу при соблюдении определенных условий. Для этого придется начинать процедуру согласований, начиная с членов семьи, прописанных жильцов, управляющей компании или муниципалитета, если был заключен договор социального найма.
Для небольших изменений вполне достаточно подготовить эскизы, как это оговорено в нормативах.
Их подготавливают при:
- замене сантехнических устройств, труб и проводки;
- демонтаже перегородок, если они не считаются несущими и разграничивают отдельные комнаты;
- установке камина на последнем этаже, когда ставится качественный дымоотвод;
- расширении кухни за счет с соседних помещений при сохранении площади, обеспечении инсоляции и вентиляции.
Прежде чем приступить к перепланировке, нужно четко представлять план работ и конечный результат.
После получения ответа на интересующие вопросы, удастся создать концепцию, которая получит свое воплощение в подготовленном проекте.
Назначение документа
Создание проектной документации считается прямой обязанностью собственника, когда предстоит осуществить переустройство, результаты которого отразятся в техническом паспорте.
К ним относят:
- расширение площади за счет утепления балкона или лоджии (без установки радиаторов);
- снос и установку новых межкомнатных перегородок, если они не несущие;
- замену коммуникационных систем и сантехнического оборудования;
- монтаж проемов для окон и дверей;
- перенос ванной комнаты и кухни;
- объединение двух квартир при владении одним собственником;
- установка пола другой конструкции.
Существует еще ряд работ по перепланировке, связанных с обязательной подготовкой проекта.
За короткий срок удастся получить на руки и оперировать официальным документом, обладающим юридической силой.
Создание будет проходить в соответствии с требованиями, прописанными в нормативных актах. Учитываются мельчайшие детали и конструктивные особенности, чтобы не нанести вред квартире и дому после выполнения работ.
Подготовленный типовой проект позволяет быстрее получить разрешение на перепланировку и риски в получении отказа минимальны. К тому же, подобное решение оспаривается в судебном порядке, где в качестве аргумента рассматривается проектная документация.
Доля в новострое даст возможность приступить к перепланировке заранее и обратиться непосредственно к авторам архитектурного проекта. Они смогут дать добро. Это избавит от проведения дополнительных экспертиз и ответственности при дальнейшей эксплуатации.
Образец проекта перепланировки квартиры для согласования:
Составление и образец проекта перепланировки квартиры для согласования
Прежде чем заполнить образец проекта перепланировки квартиры для согласования, необходимо еще раз внимательно изучить список запрещенных работ.
Перепланировка кухни в кухню-гостиную должна проводиться с согласия экспертов из БТИ.
Как сделать перепланировку двухкомнатной хрущевки в трехкомнатную — читайте тут.
Свои идеи надо изложить на бумаге, чтобы заручиться согласием собственника и членов семьи, даже несовершеннолетних. В некоторых случаях перестройка коснется соседей, их квартиры не должны пострадать.
При составлении проекта можно воспользоваться каталогом типовых вариантов переустройства. Для каждого типа дома будут даны образцы и рекомендации.
Если удастся найти лучший замысел, то достаточно написать заявление по стандартной форме и указать номер типового проекта. Особого согласования не потребуется, и инспекция только даст разрешение, а после окончания работ проверит отсутствие отклонений.
Во втором разделе типового каталога предлагаются решения, затрагивающие несущие элементы и конструкции. Здесь не обойтись без экспертной оценки, когда специалисты выдадут техническое заключение о соответствии планов действующим нормативам.
Проблема заключается в отсутствии каких-либо гарантий, потому что достаточно небольшого расхождения в деталях, чтобы получить отказ.
Выгодней обратиться к опытному проектировщику, который подойдет индивидуально к разработке и учтет все пожелания заказчика.
Количество разделов разнится и больше зависит от степени сложности при масштабных изменениях:
- как правило, присутствует архитектурно-конструктивный раздел, где наглядно представлены планы переустройства;
- отдельная графа коснется замены перегородок и перекрытий;
- нужно доказать, что диаметр вентиляционного канала не будет уменьшен;
- замена электропроводки, которая теперь пройдет в новом месте, будет продемонстрирована на отдельной схеме;
- демонтаж и установка новых труб и сантехнических устройств вместе с водоотведением излагаются в подробных планах;
- представлен генплан вместе с графиком строительных работ.
Количество разделов изменяется и дополняется при необходимости, что отразится на сроках подготовки и стоимости документации.
Содержание
Чтобы образец проекта перепланировки квартиры для согласования вызывал меньше вопросов, следует соблюдать стандарты оформления и включить все необходимые разделы.
Документ становится обоснованием для переустройства и выглядит следующим образом:
- На титульном листе вписывается наименование проектной организации, имеющих соответствующую лицензию и допуск. Указывается дата создания проекта и адрес квартиры, ставится подпись ответственного лица.
- В пояснительной записке обозначается настоящее расположение перегородок и элементов, место после перемещения или демонтажа. Для этого используют красный и зеленый цвет соответственно.
- Графический раздел подразделяется на несколько приложений. Сюда входят планы до и после переделки. Первый берется в БТИ, второй включает экспликацию и замеры, условные обозначения и стройматериалы для проведения работ.
- Более подробно они описаны в монтажно-демонтажном плане, где для наглядности применяют те же красные и зеленые краски.
- При изменении конструкции полов не обойтись без экспликации с подробными характеристиками с учетом типа, помещения и элементов. Для этого заполняется стандартная форма (ГОСТ 4).
- Расширение ванной или ее перенос непосредственно связан с подготовкой схемы гидроизоляции пола. Заливной вариант представляется одним из наилучших решений, поскольку совмещает надежность и эстетичность.
- Полипропиленовые трубы для водоснабжения и канализации упростили перенос приборов в ванной и на кухне. Только для этого нужно подготовить планы разводки и точные чертежи расположения канализационных и трубопроводных труб.
- К дополнительным разделам относят аксонометрические планы с предполагаемыми изменениями, схемы для усиления некоторых несущих конструкций, расчеты для теплого пола. Он не может запитываться от общедомовых систем.
- Не исключено предоставление других схем при замене систем вентиляции и отопления, договора об авторском надзоре и фотомонтажа, теплотехнического расчета и плана расстановки мебели.
Графика обязательно дополняется текстовой пояснительной частью, где даются подробные разъяснения принятых решений и ход выполнения строительно-монтажных работ.
Стоимость и сроки изготовления
На сроки создания влияет несколько факторов.
Многое зависит от сложности изменений и представленной информации:
- рассматриваются правоустанавливающие документы на недвижимость и согласие всех заинтересованных лиц;
- учитывается этажность, тип дома и квартиры, материалы для постройки;
- проектировщикам нужно иметь ситуационный и поэтажный план, который также используется в качестве эскиза, вместе с техническим заключением о состоянии несущих элементов (эти документы войдут в проектную документацию);
- сроки подготовки связаны с количеством изменений и включением дополнительных разделов (они обычно укладываются от 3 дней до одного месяца, если предстоят сложные расчеты).
Стоимость варьируется весьма значительно, поскольку учитывается степень сложности самой планировки, затрагивающей как внутреннюю, так фасадную часть:
| Проект перепланировки | Стоимость (в рублях) |
| Квартиры в много-и малоэтажных домах | От 9000 |
| Раздела или расширения жилой площади | От 18000 |
| Нежилого помещения в составе жилого дома | От 15000 |
| Нежилого помещений в нежилом здании | От 15000 |
| Фасадной части | От 30000 |
| Техническое заключение | От 6000 |
Как хорошо видно из таблицы, затраты в среднем составят от 10 до 20 тысяч рублей, не считая экспертной оценки, оплаты нотариальных услуг и госпошлины. Верхняя планка располагается в пределах от 30 до 50 тысяч.
Процедура согласования
Процесс согласования достаточно регламентирован и нужно придерживаться определенного порядка действий:
- Вместо поиска типовых вариантов, лучше выбрать проектное бюро, обладающее допуском и лицензией, чтобы заключить договор.
- Снос некоторых конструктивных элементов, в только что сданном доме невозможен, без разрешения авторов в лице конструктора или архитектора.
- Проектировщикам для работы понадобится техпаспорт, поэтажный план, документы на недвижимость и разрешение от жилищной инспекции, чтобы приступить к детальной разработке.
- Для получения разрешения потребуется тот же паспорт и свидетельство о праве собственности вместе с подготовленным заявлением и проектом, где излагается план перепланировки.
- В заявление присутствуют личные данные о собственнике и наймодателе, короткое описание проекта, выражается просьба о перепланировке, подкрепляемая согласием жильцов.
- Прилагается выписка о составе семьи или домовая книга, копия лицевого счета и заключения от пожарного-и потребнадзора.
- Рассмотрение проходит обычно в жилищной инспекции или архитектурном отделе и на это отводится срок от 2 до 4 месяцев, что зависит от региона и сложности перепланировки. Подача бумаг от самих проектировщиков помогает сократить рассмотрение.
- Сам проект должен получить одобрение от газовой и пожарной службы, СЭС, органа по защите памятников, если дом представляет культурное наследие.
- Окончание согласований и выдача разрешения позволят провести переустройство, на что отводится до четырех месяцев. Отклонения от документации просто недопустимы.
- После завершения работ инспектор или комиссия проводят осмотр, чтобы составить акт и подтвердить соответствие переделок утвержденному проекту.
- Изменения должны найти свое отражение в техпаспорте. Для этого надо прийти в БТИ со своим паспортом, проектом, разрешением и актом выполненных работ.
- Эти же бумаги предоставляются в кадастровую палату, чтобы внести поправки в учет и получить новый документ. При изменении площади вновь выдается свидетельство о собственности вместо старого.
Проведение самовольной перепланировки чревато не только штрафами. Не исключено решение суда о приведении квартиры в первоначальный вид.
Могут ли отказать
Приступать к перепланировке без процедуры согласований нежелательно даже после подачи документов на рассмотрение.
Отказ практически предсказуем, если:
- после переноса ванной и кухни внизу оказалось жилое помещение;
- уменьшился метраж, возникли проблемы с инсоляцией после заделки окон;
- заменены стояки и инженерные коммуникации, в результате чего пострадали другие жильцы дома;
- перекрыт или уменьшен вентиляционный канал;
- затронуты несущие элементы, что привело к нарушению целостности конструкции;
- переустройство задело фасадную часть в худшую сторону, произошло выпадение из существующего архитектурного ансамбля;
- новые перегородки увеличили нагрузку на перекрытия;
- газовое оборудование подключается к новой магистрали;
- представленный проект содержит явное отклонение от правил и регламентов;
- проектировщики не имеют лицензии или допуска СРО;
- при проведении работ возникнут нарушения техники безопасности.
Возможны и некоторые другие варианты. Отказ должен быть мотивирован и доведен до собственника не позднее 3 дней с момента принятия решения.
В случае неблагоприятного вердикта его оспаривают и подают апелляционную жалобу. На это отводится один месяц. В принципе, незаконную перепланировку можно согласовать, если не были нарушены основные нормативы.
Скрывать факт кардинального переустройства не стоит, так как это не позволяет провести сделку с продажей недвижимости. Ведь данные занесены в официальные документы и реестр.
Штраф находится в пределах от 2000 до 2500 рублей, но на самом деле сумма вырастает от 4 до 20 тысяч. Обращение в судебные инстанции или к юристу обойдется еще дороже — до 30000 рублей.
Регистрация перепланировки должна проводиться до непосредственных работ в помещении.
Смотрите также подробности про переустройство и перепланировку жилого помещения.
Как сделать перепланировку 1 комнатной квартиры — читайте далее.