Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (495) 662-44-37 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 449-45-96 доб.788 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 700-95-53 (бесплатно)
Участок

Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право

Written by manager

Приобретение или получение в пользование земельных участков считается одной из распространенных и популярных сделок, проводимых с недвижимостью. Конечно, получить участок бесплатно из государственных или муниципальных земель могут только граждане РФ, которые относятся к категории льготников. Те, кто пользуется землей длительное время в качестве арендаторов, являясь членами гаражного кооператива или садово-огороднического, могут претендовать на приватизацию.

Купля-продажа земельных участков по земельному праву предназначена для любого гражданина РФ, субъекта хозяйственной деятельности, кто желает иметь недвижимость на территории России, и не может рассчитывать на бесплатное получение в собственность или в бессрочное пользование.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Участниками сделки могут быть любые лица, как государство или муниципалитет в его лице, так и предприятия (юрлица), граждане (физлица), все кто владеет землей на правах собственности. Стать покупателем может также любое лицо, кто желает вложить свободные средства в недвижимость с целью получение прибыли, возведения коммерческой или жилой постройки, перепродажи, организации дачного хозяйства, проживания в загородном семейном поместье.

Участок любых размеров может приобретаться только из категории сельскохозяйственных земель или предназначенных для поселения, к последним относятся земли, прилегающие к населенным пунктах, а не только в них расположенные. Приобретение земли из других 5 категорий земель, которыми располагает Российская федерация, практически невозможно.

Собственник решает самостоятельно, какую продажную стоимость ему предлагать покупателю. Несмотря на то, что в большинстве случаев стоимость участка является рыночной, отталкиваться всегда необходимо от кадастровой, которая указана в кадастровом паспорте.

Основным документом, который дает законное право переоформить собственность с одного лица на другое при покупке-продаже, является договор. Этот юридический документ, который получает силу после подписания участниками сделки. Земля может продаваться сама по себе или с какими-либо расположенными на ней объектами, т. е. все нюансы, индивидуальные характеристики участка обязательно указываются в соглашении.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Считается, что для эксплуатации постройки ее нельзя отделить от земли, поэтому 2 объекта недвижимости (участок и строение) желательно в 2020 году продавать одному лицу. Общие правила продажи земли указаны в Гражданском и Земельном законодательстве.

Так:

  • распоряжаться землей полноценно может только собственник, у арендатора или иного пользователя есть ограниченные права;
  • сделка должна пройти процедуру госрегистрации, если этого не сделать, договор будет считаться недействительным;
  • если меняется собственник, это не влечет изменение категории участка и вида разрешенного пользования;
  • если происходит продажа участка, находящегося в долевой собственности, то договор купли-продажи необходимо удостоверить нотариально.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Образец договора купли-продажи земельного участка 1

Образец договора купли-продажи земельного участка 2

Куда и с какими документами стоит обращаться

Для окончательного оформления сделки необходимо совершить регистрационные действия по правилам, указанным в ФЗ №218. Там также указано, как обращаться за переоформлением прав на собственность.

Документы можно подавать:

  • напрямую в территориальное отделение Росреестра – государственный орган, который непосредственно занимается регистрацией сделок;
  • через МФЦ, являющийся посреднической организацией;
  • посредством сети интернет через портал Госуслуг.

Быстрее всего процедура заканчивается, если обращаться в Росреестр, остальные способы дают возможность сдать документы на проверку, затем они будут перенаправлены в основную госструктуру.

Для проведения регистрации сделки требуется проверить не только сами документы, но и недвижимость, нет ли на ней ограничений. По окончании процедуры новый хозяин получает свидетельство госрегистрации.

Право собственности возникает с момента, как новые данные будут внесены в ЕГРП. Если земля оформляется в долевую собственность, то каждому собственнику будет выдано отдельное свидетельство с указанием размера доли.

Помимо договора в регистрирующий орган необходимо представить:

  • заявление на осуществление регистрационных действий;
  • гражданские паспорта участников (свидетельства о рождении), если одной из сторон выступает предприятие, то потребуются учредительные документы;
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • документ, на основании которого продавец получил участок в собственность (договор купли-продажи, дарственная, завещание, др.);
  • нотариально оформленные согласия со стороны совладельцев, супруга продавца, представителя сделки, если таковые лица имеются;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
Если к моменту продажи земли продавец не успел поставить ее на кадастровый учет, то необходимо будет приложить межевой план участка. В заявлении указывается прошение не только зарегистрировать договор, но и поставить землю на кадастровый учет.

Если одним из участников будет выступать несовершеннолетнее лицо, то сделку от его имени обязан провести законный представитель. Для ребенка-продавца для совершения сделки должен дать разрешение орган опеки и попечительства.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Юридическая база

Под договором купли-продажи следует понимать гражданско-правовой документ, где одной стороной выступает продавец, а другой – покупатель. Предметом договора выступает земельный участок.

По условиям соглашений, которые могут отличаться в каждом индивидуальном случае, одна сторона передает предмет договора, а вторая принимает и обязуется оплатить за это деньги в установленные сроки. Гражданский кодекс утверждает, что земельные участки могут находиться в обороте, а значит, переходить от одного лица к другому.

Важное значение отводится преддоговорным отношениям, если условия не будут соблюдены, то договор можно будет признать недействительным, несмотря на законность выдвинутых в нем требований.

Законные основания для договора

Договор купли-продажи земельных участков по земельному праву необходимо оформлять согласно ГК, ст. 432, когда стороны придут к полному согласию по всем вопросам.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Важными разделами документа следует считать:

Предмет договора (ст. 554) В отношении его следует четко указывать индивидуальные характеристики, с помощью которых можно идентифицировать предмет договора.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Цена договора (ст. 555) Условиями соглашения должна быть предусмотрена продажная стоимость недвижимости, т. к. сделка считается возмездной.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Условия передачи Если покупатель примет недвижимость в ненадлежащем состоянии, это не освобождает продавца от ответственности за то, что он не исполнил условия договора (ст. 556).

Статья 556. Передача недвижимости

Договора купли-продажи земли можно классифицировать, в зависимости оттого, какой участок продается:

  • сельскохозяйственный, в этом случае орган публичной власти имеет преимущественное право на его выкуп;
  • предназначенный для индивидуального жилищного строительства, в том числе и капитального, ведения дачного или подсобного личного хозяйства, осуществить покупку может физлицо;
  • участок под приватизированным строительным объектом, он выделяется из муниципального земельного фонда, его должно выкупить лицо, которое является собственником строения;
  • другие.

Общие положения нормативов

Благодаря Указу Президента №1767 (27.10.93), рассказывающему, как регулировать земельные отношения и развивать аграрную реформу, у граждан и других лиц, имеющих землю в собственности, появилась возможность совершать с ней сделки по отчуждению, а также:

У граждан появилось право добровольно оформлять участки в долевую собственность или совместную. У госорганов появилась возможность отчуждать государственную и муниципальную собственность в пользу граждан через приватизацию, а юр. лицам передавать на правах аренды, бессрочного или безвозмездного пользования.

Собственник, владеющий только долей земельного участка, имеет такое же право распоряжаться ей, как и полновластный хозяин. Совершать любые сделки можно с землей, которая не исключена из оборота и не ограничена в нем (ЗК, ст. 27 и ГК, ст. 260).

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Под сделкой необходимо понимать действия, которые могут совершать юрлица или граждане, органы госвласти и местного самоуправления. В то же время госорганизация или учреждение без статуса юр. лица не может совершать сделки с землей до момента, пока данное право не будет ей дано по закону или назначено специальным актом. Когда гражданские права изменяются или прекращаются в принудительном порядке, это нельзя назвать сделкой.

Принудительный порядок отличается также от обязательного, в последнем случае отчуждение происходит, если:

  • площадь сельскохозяйственного участка превышает установленные размеры, которые позволительно иметь гражданину или юрлицу;
  • 50% капитала в виде земельного участка в уставном фонде принадлежит иностранному лицу или без гражданства, т. к. им разрешается только арендовать землю.

Характерный признак сделки – это воля и взаимный интерес сторон (ГК, ст. 1), совершить ее можно только в отношении имущества. Земельные участки согласно ГК, ст. 130 относятся к недвижимому имуществу.

Объектом сделок может выступать не только земля, но и права на нее. При совершении сделки купли-продажи ни одна из сторон не вправе изменить режим использования участка и целевое назначение.

Основанием для совершения сделки является свидетельство о госрегистрации, которое находится на руках у продавца и оформлено на его имя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-1)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-2)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-3)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-4)

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-5)

Обязательства сторон

К продаже земли следует применять правила, установленные в ГК, гл. 30, парагр. 7. Требуется четко определить предмет договора. Если участок обременен залогом, то продавать его можно только с согласия залогодержателя.

Информацию об обременении земли обязан представить покупателю продавец. Сделку должен совершать продавец с одной стороны и покупатель с другой, или лицо, представляющее интересы одного из участников на основании доверенности.

Стороны совершают действие передачи участка и закрепляют его передаточным актом или иным документом. После этого считается, что продавец исполнил свое обязательство. Когда покупатель принял землю и оплатил за нее деньги, также считается, что он исполнил свои обязательства.

На тот случай, когда одна из сторон отказывается подписывать передаточный акт, считается, что она уклоняется от своих обязанностей. Для совершения сделки купли-продажи земли юр. лицом должно быть принято соответствующее решение на основании гражданского законодательства, т. к. считается, что она является крупной.

На основании российского законодательства можно сделать выводы:

Продавец обязан
  • передать участок в качественном состоянии и не находящийся под арестом;
  • передать участок, который свободен от претензий на него со стороны третьих лиц, а при наличии таковых предупредить об этом покупателя;
  • предупредить покупателя о недостатках земли;
  • не уклоняться от госрегистрации соглашения о купле-продаже и подписания передаточного акта;
  • возместить покупателю убытки, если они возникнут в связи с неисполнением условий договора;
  • выполнить иные действия, которые требует от него закон.
Покупатель обязан
  • принять землю и своевременно оплатить за нее цену, указанную в договоре;
  • не уклоняться от регистрации договора и подписания передаточного акта;
  • после подписания соглашения дать возможность продавцу пользоваться частью земли, на которой расположено его строение;
  • выполнить иные требования договора.

Особенности купли-продажи земельных участков по земельному праву

В ЗК, опубликованном в 2001 г. Федеральным законом №136, в ст. 37 указаны особенности сделки купли-продажи земли.

Так, например:

  • Предметом договора может быть только участок, который прошел кадастровый учет. У продавца должны быть на руках все технические документы на участок, включая кадастровый паспорт и план межевания.
  • Согласно п. 2 статьи договор можно признать недействительным, если в нем будут отображены следующие условия:
    • продавец в обратном порядке может выкупить предмет договора;
    • на оборот участка наложены ограничения продавцом;
    • ответственность продавца ограничена, если третье лицо предъявит какие-либо права на участок.

    Данные требования касаются только договоров мены.

  • Если продавец заведомо предоставит покупателю ложную информацию, последний имеет право потребовать расторжения соглашения или уменьшения продажной стоимости объекта. Ложная информация может касаться:
    • обременений участка;
    • имеющегося разрешения на застройку;
    • соседских участков;
    • качества земли;
    • иных факторов, которые могут повлиять на решение покупателя.

Если участок продается с недвижимостью, которая не принадлежит продавцу, то покупатель может заключить сделку, но он обязан предоставить настоящему собственнику постройки возможность пользоваться ей.

Продать постройку собственник может без согласия с владельцем земли, настоящим или будущим. У покупателя постройки после оформления прав собственности появляется такое же право пользоваться частью земли, но это не обозначает, что она может ему принадлежать.

Нередко субъект хозяйственной деятельности или гражданин получает право приватизировать участок или взять в аренду у государства, если на нем расположено его строение.

Невозможно проведение сделки купли-продажи строительного объекта без земли под ним, которые принадлежат одному лицу, в случаях, когда:

  • часть строения и землю нельзя выделить в натуре;
  • участок был изъят из оборота.

Порядок действий

Участникам сделки необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  1. Договор следует оформлять в письменной форме, т. к. земля является недвижимостью. Физические лица по договоренности могут использовать стандартный произвольный вариант договора купли-продажи.
  2. Если одним из участников соглашения является юрлицо, желательно договор удостоверить нотариально.
  3. Продаже подлежит только участок, который может быть описан индивидуально, что вносится в базу данных Госкадастра при постановке на кадастровый учет.
  4. Стороны по договоренности должны установить цену земли.
  5. Для заключения договора участники должны обладать дееспособностью.

Прочие нюансы

Земля является уникальным природным ресурсом государства, несмотря на то, что может находиться в частных руках.

Благодаря ей, могут существовать целые отрасли государственной деятельности, поэтому сделки по отчуждению имеют свои особенности:

  • земельные участки, как и иное имущество или имущественные права, могут быть объектами гражданских прав, т. е. находиться в обороте;
  • с участками можно совершать любые сделки по отчуждению, где купля-продажа является наиболее востребованной формой;
  • для совершения сделки участок должен находиться на кадастровом учете и иметь индивидуальный номер, чтобы его можно было индивидуализировать;
  • пройти процедуру постановки участка на кадастровый учет обязан продавец, т. е. настоящий собственник, чаще всего им является государство, в дальнейшем границы земли могут меняться, поэтому требуется вносить коррективы в базу данных;
  • российский закон требует, чтобы при совершении сделки техдокументы на участок были представлены покупателю для изучения и проверки, а в дальнейшем переданы полностью, они должны являться неотъемлемой частью договора;
  • договор оформляется в 3-х экземплярах, − для передачи двоим участникам сделки и в Росреестр;
  • если одна из сторон будет уклоняться от своих обязательств, другая вправе обратиться в суд для принуждения нарушителя к юридически значимым действиям;
  • если какая-либо из сторон уклоняется от обязанностей необоснованно, она должна потерпевшей стороне возместить убытки, связанные с задержкой в прохождении госрегистрации или иным нарушением;
  • повышенное внимание при составлении соглашения уделяется предмету договора и его стоимости;
  • при определении стоимости участка могут браться в учет нормативы, установленные правительством или в регионе;
  • при совершении сделки используется общее правило, распространяющееся на куплю-продажу, только в некоторых случаях продажа будет сопряжена с исключительными особенностями реализуемого объекта.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

About the author

manager

Leave a Comment