Права на собственность, которые могут приобретать или получать на безвозмездной основе граждане РФ, закреплены в законодательных актах, таких как Гражданский и Жилищный кодекс, Конституция. Недвижимость можно разделить на 2 типа: жилые и нежилые помещения (постройки), последние могут использоваться не только в коммерческих целях, но и в хозяйственных.
Большая часть гаражей на территории России обустраивалась более 15 лет назад. С тех пор один и тот же гараж мог перепродаваться множество раз. Но юридическая сторона вопроса не всегда была отработана владельцами.
Фактически они не имели узаконенных прав на собственность, гараж переходил из рук в руки без документов, использовалась только форма расписки, когда владелец получал деньги и передавал новому хозяину ключи. У владельцев, которые пользуются недвижимостью подобным образом, на самом деле нет законных прав, в любой момент они могут лишиться автодомика.
Свидетельства о праве собственности стали выдаваться на такое имущество в России только с 1998 г. В то же время многие автовладельцы так и не смогли узаконить свои права из-за отсутствия необходимых бумаг на землю или саму постройку.
Для большинства автовладельцев сегодня остается открытым вопрос, можно ли продать гараж без документов. Несмотря на то что сделка считается незаконной, она имеет множество плюсов. Например, хозяин быстро реализует такое имущество и получает деньги, при этом ему не нужно нести финансовые затраты на оформление документов.
Оформить права собственности на гараж сможет и новый владелец. При отсутствии официальных прав на недвижимость при ее продаже потребуется пригласить свидетелей, а сделку лучше все-таки зафиксировать документально.
Необходимо оформить договор, указав данные участников, характеристики гаража, внести утверждение, что продавец действительно является владельцем постройки, и продажную цену. Дополнительно к договору следует оформить акт приема-передачи имущества.
Получится ли так
Гаражи могут быть нескольких типов:
- железные (сварные);
- выполненные из металлоконструкций (разборные);
- капитальные, у которых есть фундамент, а для стен использовался железобетон или кирпич.
Продать владелец может любой гараж, но только на те, которые относятся к типу капитальных строений, разрешается оформлять права собственности. Такой гараж неразрывно связан с землей, остальные архитектурные конструкции можно при желании переносить в другое место. Капитальные строения могут быть как отдельно стоящими, так и боксами, расположенными в одной неделимой гаражной постройке.
Земля, на которой расположено строение, может принадлежать:
- гаражному кооперативу;
- муниципалитету, если гараж выполнен самостроем и находится во дворе многоквартирного дома;
- владельцу постройки, если у него в собственности или во владении находится участок в черте города, за ним.
Если все-таки попытаться реализовать недвижимость на законных основаниях, то придется приготовиться к длительному процессу оформления документов. Но при условиях, что гараж металлический, расположен на участке, принадлежащем другому лицу, земля находится в аренде, − на законных основаниях оформить договор не получится. Необходимо изначально разобраться с землей.
Оформление на законных основаниях возможно, если участок принадлежит:
- владельцу гаража;
- гаражному кооперативу, в котором уже некоторые владельцы оформили права собственности на свои боксы.
В остальных случаях требуется консультация со специалистами. Владельцу гаража рекомендуется все-таки узаконить постройку и получить в Росреестре свидетельство о праве собственности, иначе не миновать негативных последствий, когда землю может отобрать муниципалитет. При наличии документов процедура купли-продажи проходит без проблем.
Образец договора о купле-продаже гаража:
Возможные варианты
Существует несколько вариантов реализации такой недвижимости:
- владелец узаконивает постройку, а затем реализует ее;
- гараж реализуется не в виде объекта недвижимости, а как строительные материалы;
- происходит продажа гаража, относящегося к ГСК.
В последнем случае, приобретая кооперативный гараж, придется:
- владельцу подать заявление о выходе из гаражного кооператива, указав причину невозможности уплаты пая полностью;
- нового хозяина принять в члены кооператива на общем собрании вместо выбывшего гражданина;
- новому члену кооператива выплатить все паевые взносы и получить об этом справку от председателя;
- подготовить документы для Росреестра, их имеет право подать как новый владелец гаража, так и председатель с просьбой об изменении списка владельцев, которые участвуют в приватизации боксов;
- оформить свидетельство о регистрации прав собственности, новый хозяин теперь может получить его на свое имя.
Как быстро и без ошибок продать гараж без документов
Единственный документ, который указывает на наличие прав собственности, это сертификат государственного образца. После законной реализации он оформляется на недвижимость в ЕГРП с новыми данными.
Продавец также старается не сообщать покупателю о последствиях незаконной сделки, он просто забирает деньги и отдает ключи.
Иск о признании права собственности на гараж подается в суд в том случае, если владельцу отказывают в признании права собственности.
Далее мы расскажем, как узаконить гараж без документов.
Наглядный образец
Договор купли-продажи должен быть составлен по типовому образцу, но в нем следует отобразить различные нюансы передачи имущества. Участники сделки изначально должны прийти к согласию о стоимости предмета продажи, как только деньги будут переданы продавцу, следует оформить расписку о получении.
Средства можно передавать как наличными, так и перечислять по безналу. В этом случае важно понимать, как продать металлический гараж без документов, а как капитальный. Условия реализации, указываемые в договоре, и перечень необходимых документов должны отличаться в обоих случаях.
В самом договоре требуется указать:
- информацию о продавце, его персональные данные, место проживания;
- сведения о покупателе, Ф. И. О., адрес прописки;
- подробные данные о постройке, место ее расположения, возможно, принадлежность к гаражному кооперативу, другую;
- сведения об участке, на котором расположен гараж, здесь придется указать кадастровый номер земли, ее площадь, на основании какого документа она принадлежит продавцу, другое;
- условия, на которых происходит передача имущества;
- как будет происходить расчет;
- права и обязанности участников;
- возможные форс-мажорные обстоятельства;
- другую важную информацию.
Продавец также должен указать, что он является единственным владельцем гаража, и других претендентов нет, а объект на момент реализации не является уже проданным или подаренным, не находится в залоге.
Доступные методы
Когда покупатель приобретает гараж без документов, он должен понимать, что не сможет совершить с ним никакую сделку, пока не зарегистрирует права собственности на свое имя.
Процедура сделки имеет свои нюансы в зависимости оттого, где расположен гараж:
| Постройка расположена на дачном участке продавца | На землю у продавца могут быть документы на собственность или аренды бессрочного пользования. Благодаря дачной амнистии у владельца не возникнет проблем с оформлением прав на собственность перед продажей. Для начала ему придется выяснить, не была ли постройка зарегистрирована ранее. Для этого отправляется запрос в Росреестр.
Если нет, то необходимо:
Процедуру можно пройти в течение 2 недель, а затем подать заявление и документы на оформление прав на собственность. |
| Земля арендована у государства |
|
| Продажа гаража, который находится в кооперативе | Возможна только после оплаты взносов и в случае, когда на постройку есть официальные документы. Иначе покупатель сможет купить только членство в ГСК, но не саму недвижимость.
Зарегистрировать права на собственность несложно, но для этого должны выполняться определенные условия:
|
Обычно земля приватизируется пайщиками кооператива после того, как они оформят свои гаражи в собственность. Тогда по решению администрации весь участок под гаражной постройкой передается им в долевую собственность.
Одной из проблем старых ГСК является отсутствие или утеря разрешения на эксплуатацию гаражного комплекса. Поэтому каждому пайщику приходится действовать по отдельности, как физлицу. Когда пройдет регистрация гаража будет возможно приватизировать под ним землю.
Упрощённая схема
Продать кооперативный гараж можно по упрощенной схеме, это значит провести сделку отчуждения, когда регистрировать переход прав собственности не нужно. В этом случае обеим сторонам сделки придется обратиться к председателю кооператива.
Такая сделка является неофициальным и неправильным видом продажи, но она просто и быстро совершается. В этом случае покупатель может приобрести гараж по заниженной стоимости.
В этом случае покупатель должен понимать, что:
- фактически он не становится собственником недвижимости, а только ее пользователем;
- если муниципалитет в какой-то момент изымет землю под общей гаражной постройкой на нужды города, то доказать свое право на недвижимость, а тем более получить компенсацию, у него не получится.
Оформление сделки
Если продавец решил перед продажей гаража оформить права на собственность, с потенциальным покупателем можно заключить предварительный договор, а затем основной после выдачи свидетельства о регистрации.
Для совершения сделки продавцу и покупателю следует выполнять определенные действия:
| Продавец |
|
| Покупатель |
|
Нередко стороны договариваются, что половину денег покупатель оплатит сразу, а вторую после того, как пройдет процедуру госрегистрации. В регистрации договора купли-продажи нет необходимости. Покупатель на свой риск может согласиться и приобрести недвижимость без каких-либо документов, кроме расписки о передаче денег.
Риски и проблемы
Продажа гаража без документов считается нелегальной сделкой, поэтому она не может не повлечь за собой негативных последствий:
- не оформленные в собственность гаражи рано или поздно могут быть снесены, как самострои, если не являются частью гаражного кооператива, покупатель может потерять не только автодомик, но и вложенные деньги;
- при покупке не всегда можно определить, продает его настоящий хозяин или другое лицо, владелец может объявиться впоследствии;
- в дальнейшем покупатель не сможет передать гараж в дар или включить его в завещание, продать, если не оформит права на собственность самостоятельно, а в некоторых случаях это практически невозможно из-за нарушений, которые были сделаны при строительстве;
- прямые наследники могут доказать свое право на недвижимость после смерти продавца, что не получится у настоящего владельца (покупателя);
- землю под гаражным кооперативным строением можно передать только в долевую собственность, т. к. строение разделяется только стенами, но имеет общую крышу;
- земля обязательно должна быть выделена для гаражного строения, иначе потребуется оформлять документы на ее перевод в этот статус;
- если продавцом гаража, расположенного во дворе, будет инвалид, то получить права собственности на недвижимость сможет также только человек с ограниченными возможностями, полноценный здоровый покупатель никогда не зарегистрирует приобретение на свое имя;
- если покупателем изначально будет осуществлена частичная выплата за объект, ожидать второй части можно только опираясь на его честное слово.
Надстройка над гаражом возможна, только в таком случае необходимо соблюсти ряд формальностей.
Также читайте, как оформить ГСК на заброшенные гаражи.
Возможна ли продажа доли гаража — узнайте из этой статьи.