Участок

Как оформляется аренда земельного участка по ГК РФ

Written by manager

Вопросы аренды земли регламентируются Гражданским кодексом (гл. 34). Порядок же передачи участка в аренду устанавливает земельное право (ст. 22).

При передаче земли в аренду между сторонами заключается соглашение. Если в нём прописан срок, на который участок предоставляется в пользование, то такое соглашение называется срочным. Если же срок не оговорен, то земля предоставляется в бессрочное пользование.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если срок аренды, зафиксированный в соглашении, превышает 1 год, то такая сделка должна быть зарегистрирована в уполномоченном государственном учреждении. В противном случае она будет признана недействительной.

Общие определения, цели и сроки

Аренда земельного участка по ГК РФ представляет собой передачу земли во временное пользование на основании соглашения какой-либо стороне с установлением определённой арендной платы.

В случае когда владельцем земли выступает государство или какой-нибудь муниципальный орган, величина арендной платы и правила её расчета устанавливаются соответствующими органами. В других ситуациях размер вознаграждения, которое будет получать арендодатель, устанавливается на основании обоюдного соглашения.

В договоре в обязательном порядке должен быть указан объект, передаваемый в аренду. Иначе такой документ считается недействительным.

Полученная в аренду земля должна быть использована арендатором только в целях, для которых она предназначается по закону (так, земля под сельхозназначение не может использоваться в других целях), а также в целях, прописанных в соглашении. В противном случае арендодатель может расторгнуть соглашение с требованием компенсировать все убытки, связанные с ненадлежащим использованием участка.

Все преимущества от пользования земли (плоды сельскохозяйственной деятельности, доход от промышленного производства на территории участка и т. д.) во время срока действия арендного соглашения получает исключительно арендатор, если нет каких-либо иных оговорок в оформленном соглашении.

Передать участок в аренду может как непосредственно его владелец, так и лицо им уполномоченное. Таким образом, также допускается субаренда земли.

Письменная форма соглашения обязательна, если период аренды будет превышать один год. Если в дальнейшем со стороны арендатора будет выкуп участка, то соглашение должно быть составлено в форме, соответствующей договору купли-продажи.

При заключении соглашения на неопределённый срок стороны могут в любой момент его расторгнуть. Для этого инициатор должен предупредить другую сторону об этом намерении как минимум за 90 дней.

Когда как срок завершения аренды в договоре можно не указывать, момент передачи земли в пользование в документе должен быть прописан обязательно.

Как правило, при передаче участка в аренду в пользование передаются также все объекты, на нём расположенные. Но стороны могут оговорить и собственные условия. Вся сопутствующая техническая документация на участок также передаётся арендатору.

В случае, если владелец земли не передал арендатору собственность в установленные соглашением сроки, то последний вправе потребовать от собственника возмещения убытков, связанных с неполученным доходом, либо ходатайствовать о расторжении договора с покрытием соответствующих затрат ввиду неисполнения обязательств.

Образец договора аренды земли:

Образец договора аренды земли 1

Образец договора аренды земли 2

Образец договора аренды земли 3

Образец договора аренды земли 4

Соотношение норм

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 615) передача участка в субаренду, в бессрочное пользование третьему лицу либо передача арендного права в залог возможны только с согласия арендодателя. То же самое прописывается в ст. 22 ЗК.

В п. 9 последней упомянутой статьи указывается, что в случае передачи в субаренду участка, принадлежащего государственным либо муниципальным учреждениям, при сроке аренды свыше 5-ти лет согласие соответствующего органа получать не нужно – достаточно лишь направить уведомление. Также нет необходимости заключать новое соглашение об аренде.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Но что, если срок аренды, прописанный в соглашении, составляет менее 5-ти лет? Нужно ли получать разрешение от властей или муниципальных органов? Об этом в законах информация не приводится. Поэтому возникает вопрос, на какой нормативный акт опираться в данном случае: на положения ст. 615 ГК либо на общий порядок, приведённый в п. 6 22-статьи ЗК, где говорится о том, что на протяжении действия соглашения участок может быть отдан в субаренду на основе лишь уведомления арендодателя.

Судебная практика в отношении того, считать приоритетом гражданское законодательство либо Земельный кодекс, в спорных ситуациях неоднозначная.

При этом выводы судебных органов Российской Федерации в 2020 году подтверждают наличие имеющихся противоречий в вышеупомянутых нормативных актах. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, все нюансы передачи участка в субаренду следует в деталях прописать в договоре.

Общие положения аренды земельного участка по ГК РФ

При получении в аренду участка арендатор должен быть извещён о возможном наличии прав третьих лиц на имущество. Если этого не было сделано перед заключением соглашения либо эти моменты не упоминаются в документе, то арендатор имеет право расторгнуть заключённую сделку.

Аренда земельного участка по ГК РФ предполагает своевременное внесение арендной платы арендатором – в сроки и порядке, оговорённых в соглашении. В случае если данные аспекты не зафиксированы письменно, исполнение финансовых обязательств производится в соответствии с общепринятыми правилами, характерными для подобных сделок.

Арендная плата может иметь следующие виды:

  • фиксированные периодические платежи;
  • единовременный взнос за весь срок аренды;
  • доля от дохода либо продукции, получаемой от использования земли;
  • в виде обязанности по оказанию каких-либо услуг со стороны арендатора;
  • в форме предоставления какого-либо другого имущества в аренду или собственность;
  • путём наложения обязанностей на арендатора по благоустройству и видоизменению участка и имеющихся на нём сооружений.

Размер арендной платы может меняться на протяжении действия соглашения, если это оговорено в документе. В противном случае такое изменение может вступать в действие только по взаимному согласию, но оно должно производиться не чаще одного раза в течение 12 месяцев.

При ухудшении характеристик земельного участка по сравнению с теми, которые были заявлены на момент подписания соглашения, а также при несоответствии состояния объекта оговорённым условиям арендатор может потребовать снижения величины ренты. В случае, если обо всех недостатках участка арендодатель упомянул заранее, то он снимает с себя ответственность за их наличие.

Если арендатор нарушает сроки оплаты ренты, то владелец земельного участка либо правомочный его пользователь вправе потребовать внести плату заранее, но она не должна превышать величину двух регулярных платежей.

Все расходы, связанные с содержанием участка, а также сооружений, находящихся на нём, как правило, возлагаются на арендодателя, если иное не предусмотрено заключённым соглашением.

В договоре могут предусматриваться сроки и характер работ, осуществляемых в процессе проведения капитального ремонта строений, расположенных на земельном участке.

В случае, если арендодатель не выполняет обязанности по содержанию участка, оговорённые в договоре, арендатор имеет право затребовать следующие альтернативные варианты покрытия расходов:

  • взыскать затраты на содержание либо ремонт, понесённые арендатором;
  • вычесть стоимость работ из арендной платы;
  • требовать уменьшения арендных платежей.

Если арендодатель не согласен ни с одним из вышеперечисленных вариантов, арендатор вправе потребовать расторжения соглашения с компенсацией всех убытков.

Комментарии к статье

Отдельных комментариев заслуживает передача прав на земельный участок при нахождении на нём построек и сооружений.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 652) при заключении договора об аренде здания одновременно передаются и права на пользование земли, на которой оно находится. Это связано с тем, что пользование сооружением невозможно, не используя участок, который к нему относится, так как на данном участке могут располагаться пути подъезда, вспомогательные постройки и т. д.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Иными словами, даже если в договоре не упомянута сопутствующая передача в аренду земли, на которой находится здание, подразумевается, что и то, и другое предоставляется в пользование на срок, указанный в соглашении, одновременно.

В случае если участок не принадлежит арендодателю, то он может быть передан в аренду без согласия землевладельца только в случае, если не нарушается закон об использовании данной земли и не нарушаются условия договора с собственником участка.

Продажа права владения территорией

В случае если аренда участка осуществляется у государственного либо муниципального органа, то по окончании срока аренды первоочередное право на заключение нового соглашения имеет арендатор, срок договора с которым только что истёк, при условии, что он исполнял все свои обязательства надлежащим образом. Если арендатор не заинтересован в дальнейшем использовании участка, то права на аренду могут быть проданы.

За реализацию прав в этом случае будет отвечать уполномоченный орган – либо орган исполнительной власти, либо местного самоуправления. Передача прав на заключение соглашения об аренде производится по результатам аукциона либо конкурса.

Торги могут быть организованы как самим землевладельцем, так и действующей от его лица организацией. В последнем случае необходимо заключение соответствующего договора о предоставлении услуг.

При проведении аукциона должны соблюдаться следующие правила:

  • торги должны быть открытыми (при этом подача предложений со стороны участников может осуществлять как в открытой, так и закрытой форме);
  • необходимо поставить первоначальные условия – минимальную сумму договора и величину задатка;
  • при проведении мероприятия должны соблюдаться нормы ГК (статьи 447-448) и земельного права (статья 38).

Статья 447. Заключение договора на торгах

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры

About the author

manager

Leave a Comment